Ενώ η διεθνής αγορά ακινήτων έλκει επενδυτές, η ελληνική τους απωθεί, τονίζει ο κ. Θεόδωρος Χαραγκιώνης, Executive Chairman του ομώνυμου ομίλου, επιρρίπτοντας ευθύνες στην κυβερνητική πολιτική όλων των τελευταίων ετών. Υποστηρίζει επίσης ότι η οικονομική κρίση οδήγησε σε απαξίωση ήδη καταδικασμένους εμπορικούς χώρους και επιχειρηματικά πρότυπα, ενώ επισημαίνει ότι η φθίνουσα πορεία των υπέρ μάρκετ από άποψη αποτελεσματικότητας είναι μη αναστρέψιμη.
Στο ξεκίνημα της συνομιλίας μας ο κ. Θ. Χαραγκιώνης έκανε μια περιεκτική αποτίμηση των πραγμάτων στη διεθνή αγορά επαγγελματικών ακινήτων, τονίζοντας ότι «την περίοδο αυτή βρίσκεται σε κατάσταση ευφορίας εξαιτίας του χαμηλού πληθωρισμού. Για να το πω αλλιώς, δεδομένου ότι ο σημαντικότερος ανταγωνιστής της αγοράς ακινήτων από άποψη σύγκρισης των αποδόσεων, είναι η αγορά των κρατικών ομολόγων ισχυρών κρατών, όσο λχ τα τριακονταετή ομόλογα των ΗΠΑ είχαν απόδοση γύρω στο 5%, η απόδοση των ακινήτων κυμαινόταν γύρω στο 6%. Μη σας κάνει εντύπωση αυτή η τάξη μεγέθους 20% στη διαφορά των αποδόσεων μεταξύ των δύο προϊόντων. Την αιτιολογεί και μόνο η αδυναμία ρευστοποίησης των ακινήτων στον χρόνο ρευστοποίησης των ομολόγων, δηλαδή εδώ και τώρα. Ειδάλλως θα ήταν πολύ μικρότερη, λαμβανομένης υπόψιν της κρίσης εμπιστοσύνης τα τελευταία χρόνια στην αγορά των ομολόγων, όπως και των επιφυλάξεων πολλών μεγαλοεπενδυτών γι’ αυτά.
Έτσι διεθνώς σήμερα εμφανίζονται επενδυτές πρόθυμοι να αγοράζουν ακίνητα ακόμα και σε τιμές διπλάσιες εκείνων που τα διαπραγματεύονταν πριν μερικά χρόνια, παρότι το ύψος των μισθώσεων δεν έχει αλλάξει. Είναι αναμενόμενο, αν σκεφτεί κανείς ότι η απόδοση πχ των γερμανικών ομολόγων βρίσκεται κάτω του μηδενός. Δεν μπορώ, όμως, να πω ότι ισχύει κάτι αντίστοιχο στη χώρα μας και δεν είναι μόνη αιτία γι’ αυτό η οικονομική ύφεση, που ασφαλώς υποσκάπτει χρόνια τώρα την εγχώρια αγορά ακινήτων και ταλαιπωρεί την οικονομία μας…».
Τα ολέθρια σφάλματα των κυβερνόντων
σελφ σέρβις: Οι άλλες αιτίες, δηλαδή, ποιές είναι;
Θεόδωρος Χαραγκιώνης: Στην Ελλάδα το μείζον πρόβλημα είναι ότι ουδέποτε κανείς από τους κυβερνώντες έδειξε να αντιλαμβάνεται ότι τα ακίνητα είναι εθνικός πλούτος, είτε ανήκουν στο κράτος είτε σε ιδιώτες, κι ότι οι αγοραπωλησίες τους σε καλές τιμές με εταίρους διεθνείς επενδυτές θα αποφέρει πολλά χρήματα για το καλό της χώρας. Στο πλαίσιο αυτό, με την έλευση της οικονομικής κρίσης οι κυβερνώντες έκαναν το ολέθριο λάθος να παρέμβουν νομοθετικά στην ομαλή λειτουργία του νόμου της προσφοράς και της ζήτησης στην αγορά ακινήτων, ακυρώνοντας επιχειρηματικές προβλέψεις, προσδοκίες, σχέδια και ιδιωτικά συμβόλαια. Πρώτα απ’ όλα επέβαλαν νομοθετικά σε δύο δόσεις τις εκπτώσεις 20% στα μισθώματα του Δημοσίου εις βάρος των ιδιωτών εκμισθωτών, πράγμα που διαχύθηκε άμεσα στην αγορά των ιδιωτικών μισθώσεων, χαλώντας τις ισορροπίες της. Δεύτερον «άνοιξαν» βίαια τις επονομαζόμενες «κλειστές μισθώσεις», δηλαδή άρθηκε με μια υπογραφή το νομικό πλαίσιο (Νόμος Κατσέλη), που κατοχύρωνε με δεσμευτικούς όρους τους επαγγελματίες κατόχους και διαχειριστές ακινήτων έναντι ορισμένων πελατών τους, με τους οποίους, στο πλαίσιο της έναρξης των συνεργασιών τους και κατόπιν παραγγελίας εκείνων ως μισθωτών, υλοποίησαν στις εγκαταστάσεις τους επενδύσεις αποκλειστικής χρήσης από τους πελάτες αυτούς (πχ μου ζητάτε να κτίσω εξ’αρχής σύμφωνα με τις προδιαγραφές της εταιρείας σας ένα κτίριο 5.000τμ στο οικόπεδό μου και ανταποκρίνομαι, εφόσον συμφωνήσετε μαζί μου να το μισθώνετε τουλάχιστον για μια εικοσαετία)…
Οι παρεμβάσεις αυτές βούλιαξαν τις μισθωτικές τιμές των ακινήτων, υπονομεύοντας τη σχετική αγορά στο σύνολό της, συνεπώς και τα κρατικά έσοδα από αυτήν, παρότι με τον ΕΝΦΙΑ και τον φόρο επί των μισθωμάτων το κράτος σήμερα εισπράττει πολύ περισσότερα απ’ όσο οι ιδιώτες, πράγμα προφανώς άδικο και παράλογο. Το φυσιολογικό θα ήταν το κράτος να επιδιώκει, πρώτον, την αποκατάσταση της πραγματικής αξίας των ακινήτων, ώστε να βρει και επ’ ωφελεία του αβίαστα τον ρυθμό της η εν λόγω αγορά, και δεύτερον τη μείωση της βαριάς φορολογίας που συνοδεύει τα ακίνητα, προκειμένου να ζωντανέψει το επενδυτικό ενδιαφέρον γι’ αυτά, που εξακολουθεί να είναι παγωμένο ιδιαίτερα από την εποχή της εφαρμογής των capital controls. Έτσι, σε μια περίοδο ανησυχίας και αβεβαιότητας για τις μετοχές, χαμηλών αποδόσεων των κρατικών ομολόγων αλλά και υψηλότατου ρίσκου για ομόλογα χωρών όπως η δική μας –με άλλα λόγια, παρά το γεγονός ότι τα εναλλακτικά προϊόντα επενδύσεων είναι κακά– η κινητικότητα στην εγχώρια αγορά ακινήτων παραμένει αναιμική.
Κυνηγοί ευκαιριών και επιφυλακτικοί επενδυτές
σ. σ.: Δεν υπάρχει κανείς ωφελημένος από την υφιστάμενη κατάσταση;
Θ. Χ.: Οι μόνες ωφελημένες είναι οι Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία, οι οποίες αναζητούν, εντοπίζουν κι αγοράζουν ακίνητα σε συμφέρουσες τιμές και με αποδόσεις αφύσικα υψηλές, σε σχέση με το επίπεδο του πληθωρισμού και το ύψος των επιτοκίων των ομολόγων των ισχυρών κρατών, έτσι ώστε όταν ομαλοποιηθεί εντέλει η οικονομία, αυτές θα βρεθούν με χαρτοφυλάκια υψηλού επιπέδου και με αξιολογότατα ακίνητα. Και καλώς πράττουν!
σ. σ.: Υπάρχει τρόπος να υποκινηθεί το διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον ανεξαρτήτως των κυβερνητικών χειρισμών και παρεμβάσεων;
Θ. Χ.: Το ιδεώδες θα ήταν ένα λόμπινγκ ενημέρωσης των διεθνών επενδυτών για την ελκυστικότητα των τιμών αγοράς των ελληνικών ακινήτων, ώστε να προσελκύσουμε μεγάλες διεθνείς εταιρείες ακινήτων στη βάση της ενίσχυσης των προσδοκιών τους για υψηλότερες αποδόσεις από τις ισχύουσες σε χώρες, όπως το Ηνωμένο Βασίλειο, η Γαλλία κι η Γερμανία, όπου προνομιακά επικεντρώνεται το ενδιαφέρον τέτοιων εταιρειών για αγοραπωλησίες ακινήτων.
Ως κλάδος μέχρι στιγμής έχουμε αναλάβει πρωτοβουλία συστηματικής προσέγγισης του αραβικού επενδυτικού κοινού, συνεργαζόμενοι με το Greek-Kuwait, Qatar, Saudi Arabia, Abu Dhabi Business Councils. Η σχετική εμπειρία μας δείχνει ότι οι Άραβες επενδυτές παραμένουν επιφυλακτικοί όχι γιατί δεν πείθονται για το ύψος των αποδόσεων των ελληνικών ακινήτων, αλλά γιατί δεν είναι διατεθειμένοι να φορτωθούν ως παρελκόμενα των ακινήτων τα προβλήματα, που τα συνοδεύουν. Βλέπετε, το ακίνητο δεν αποτελεί ένα ευέλικτο διεθνές προϊόν, αλλά επιβαρύνεται με το σύνολο των υποχρεώσεων που ισχύουν στον χώρο στον οποίο ανήκει…
Η κρίση απαξίωσε ήδη καταδικασμένους εμπορικούς χώρους
σ. σ.: Η κρίση, καταστρέφοντας ένα μεγάλο κομμάτι του εμπορικού κόσμου και ωθώντας σε μια άνευ προηγουμένου τάση συγκέντρωσης τη λιανεμπορική αγορά, έχει απαξιώσει πλήθος άλλοτε ζωντανών εμπορικών χώρων, όπως συνοικιακές αγορές, αίθουσες υπεραγορών και ολόκληρα εμπορικά κέντρα. Τι θα γίνει με όλες αυτές τις υποδομές;
Θ. Χ.: Για να είμαστε ακριβείς, η απαξίωση εμπορικών κέντρων αφορά εγκαταστάσεις προηγούμενης γενιάς, για τη μοίρα των οποίων είναι και πάλι σε μεγάλο βαθμό υπεύθυνη η πολιτεία. Δείτε δύο χαρακτηριστικές περιπτώσεις τέτοιων κέντρων, μεγάλων, όπως πρέπει να είναι τα εμπορικά κέντρα, και σε εξαιρετικές τοποθεσίες, το City Plaza του Αποστολάτου στη Γλυφάδα και το Αίθριο του Ραγκούση στο Μαρούσι. Δημιουργήθηκαν προ εικοσιπενταετίας περίπου, δηλαδή σε περίοδο νομοθετικής απαγόρευσης του τραπεζικού δανεισμού για την ανέγερση οικοδομικών έργων, όταν δηλαδή η μόνη επιλογή του developer, όπως οι προαναφερόμενοι, ήταν να κόβει σε κομμάτια τον χώρο του και να τον πουλά σε έναν μεγάλο αριθμό μικροεπενδυτών-χρηματοδοτών του έργου του, πράγμα, που ωστόσο, αποδείχθηκε προβληματικό στις μακροχρόνιες εκμεταλλεύσεις, λόγω της διαφορετικότητας νοοτροπιών των συνιδιοκτητών. Διότι φανταστείτε, για παράδειγμα, πόσο περίπλοκη γίνεται η διαχείριση ενός τέτοιου κέντρου, όταν για ένα απλό project επισκευών απαιτείται η συμφωνία μεταξύ 100-150 ιδιοκτητών!.. Κατ’ αυτό το σύστημα, όμως, δημιουργήθηκε ένα πλήθος εξ αρχής καταδικασμένων εμπορικών κέντρων -πολλά από αυτά, μάλιστα, δεν ξεπερνούν καν τα 1.000τμ-, τα οποία σε αρκετές περιπτώσεις στοίχειωσαν πριν την κρίση.
Αντίθετα, για παράδειγμα το Mediterranean Kosmos στη Θεσσαλονίκη, που ήταν το πρώτο εμπορικό κέντρο που κατασκευάσαμε -σε συνεργασία με τη Lamda Development και τη Sonae Sierra- αμέσως μετά την απελευθέρωση του τραπεζικού δανεισμού για τέτοια έργα, οπότε οι τράπεζες χρηματοδότησαν την κατασκευή του κατά το 55% περίπου, παραμένει εξαιρετικά επιτυχημένο. Το «μυστικό» της επιτυχίας του είναι απλό: Βρίσκεται στην κυριότητα ενός μόνο φορέα, που ξέρει πολύ καλά τη δουλειά της διαχείρισής του και βέβαια είναι σωστά σχεδιασμένο, σωστά εξοπλισμένο με εμπόρους και στη σωστή θέση της πόλης.
Τι θ’ απογίνουν οι απαξιωμένες υποδομές των εμπορικών κέντρων πρώτης γενιάς; Πιθανώς καταστήματά τους που βρίσκονται σε ορόφους να ζωντανέψουν ως γραφειακοί χώροι ή θ’ αλλάξουν συνολικά χρήση τα ακίνητα ή θ’ αλλάξουν χέρια, θα στηθούν εξ αρχής βάσει εντελώς διαφορετικού επιχειρηματικού προτύπου κλπ. Ο καιρός θα δείξει. Άλλωστε το ενδιαφέρον για σύγχρονης αντίληψης εμπορικά κέντρα δεν λείπει, ενώ η κρίση δεν θα κρατήσει για πάντα…
Όσο για τους εμπορικούς χώρους των συνοικιακών καταστημάτων, που είναι σήμερα γεμάτοι ενοικιαστήρια, άλλη λύση από το να μεταβληθούν σε γκαράζ, αποθήκες ή γραφεία, ακόμα κι όταν ομαλοποιηθεί η αγορά, προσωπικώς δεν βλέπω. Εξάλλου το πρότυπο του νέου εμπόρου, ο οποίος άνοιγε ένα μαγαζάκι χωρίς ιδιαίτερες ικανότητες, μεράκι και όραμα -ένα πρότυπο που συμπορεύτηκε με την αντίληψη ότι, επειδή τα ισόγεια διαμερίσματα δεν είναι συμπαθητικά, στεγάζουμε στα ισόγεια των πολυκατοικιών μαγαζιά, χωμένα παντού στα στενά- είναι ιστορικά στη δύση του. Απλώς η κρίση επιτάχυνε την έλευση του τέλους αυτού του μοντέλου συγκυριακών εμπόρων χωρίς την κατάρτιση που απαιτεί το σύνθετο αυτό επάγγελμα.
Το concept των υπεραγορών σε κρίση
σ. σ.: Το concept των υπεραγορών φαίνεται επίσης ότι φθίνει. Κάποιοι συνδέουν το φαινόμενο με την ύφεση και τη μείωση του διαθέσιμου καταναλωτικού εισοδήματος. Τι σκέφτεστε σχετικά και κυρίως πώς σκέφτεστε το μέλλον των υφιστάμενων υπέρ μάρκετ;
Θ. Χ.: Η τάση μείωσης της αποτελεσματικότητας των υπεραγορών είναι διεθνής και σχετίζεται κυρίως με την καθιέρωση και περαιτέρω ανάπτυξη μεγάλων και εξειδικευμένων επιχειρήσεων λιανικής που λειτουργούν ανταγωνιστικά σε μερικά κατά βάση non food τμήματα πωλήσεων των υπέρ μάρκετ, όπως των αθλητικών, των ηλεκτρικών και ηλεκτρονικών ειδών κλπ. Πράγματι, γιατί να αγοράσει αθλητικά είδη από το υπέρ μάρκετ ο καταναλωτής, όταν μπορεί να απευθυνθεί στον ειδικό «category killer» του τομέα, όπως η Decathlon που έρχεται τώρα στην Ελλάδα ή η Intersport; Στη χώρα μας τα περισσότερα υπέρ μάρκετ ανήκουν στο δίκτυο Carrefour, το οποίο θα αντιμετωπίσει τα περισσότερα σχετικά προβλήματα. Κάποιες υπεραγορές έχουν λίγο πολύ όλοι οι κορυφαίοι του εγχώριου ανταγωνισμού του κλάδου των σούπερ μάρκετ. Λχ η Δ. Μασούτης, αν και έχει δημιουργήσει και τέτοιες μονάδες, από παλαιότερα αντιμετώπιζε το concept των υπέρ μάρκετ με καχυποψία. Και τελικά είχε δίκιο. Θυμάμαι στο πλαίσιο του Mediterranean Kosmos είχαμε πιέσει τη διοίκηση της αλυσίδας να λειτουργήσει ένα κατάστημα 3.500τμ περίπου παρότι επέμενε εξαρχής ότι με το μισό εύρος χώρου θα αποκόμισε το ίδιο μέγεθος τζίρου. Όταν τελικά η διοίκηση του κέντρου πείστηκε να στεγάσει το κατάστημα σε χώρο 2.000τμ, επιβεβαιώθηκε η αρχική εκτίμηση της αλυσίδας…
Εκτιμώ ότι ανεξαρτήτως επωνυμίας όλα τα υπέρ μάρκετ που λειτουργούν με αυτόνομες εγκαταστάσεις θα αντιμετωπίσουν προβλήματα αποδοτικότητας, λίγο ή περισσότερο. Το πλεονέκτημα για τα υπέρ μάρκετ που στεγάζονται σε εμπορικά κέντρα είναι ότι τους δίνεται ευκολότερα η δυνατότητα να αναπροσαρμόσουν τους χώρους τους, απελευθερώνοντας ένα μέρος της έκτασής τους για άλλες χρήσεις του εκάστοτε εμπορικού κέντρου.
Αρχή κατανομής του εμπορικού χώρου
σ. σ.: Υπάρχει κάποια αρχή αποδοτικής κατανομής των εμπορικών χρήσεων σ’ ένα σύγχρονο εμπορικό κέντρο;
Θ. Χ.: Εντελώς σχηματικά θα ‘λεγα ότι ένα εμπορικό κέντρο για να εξασφαλίσει τη μακροχρόνια επιτυχία του, πρέπει να προσφέρει μια συνολική εμπειρία στον επισκέπτη του. Στο πλαίσιο αυτό, οι χώροι προορισμού για αναψυχή, όπως ο κινηματογράφος, το family entertainment center κλπ, τοποθετούνται στον τελευταίο όροφο, όπου εγκαθίστανται και συνυπάρχουν οι χώροι μαζικής εστίασης, ακριβώς για να παρέχουν υπηρεσίες και πέραν του ωραρίου λειτουργίας των υπόλοιπων καταστημάτων. Αντίθετα στο υπόγειο του εμπορικού κέντρου εγκαθίσταται το σούπερ μάρκετ, το τσαγκάρικο, το καθαριστήριο κι ο κλειδαράς, δηλαδή οι υπηρεσίες και τα προϊόντα καθημερινής ζήτησης και διευκόλυνσης της ζωής μας, ενώ το ισόγειο και ο πρώτος όροφος αφιερώνεται στα καταστήματα ειδών μόδας.