Μέχρι σήμερα κατά την μεταβίβαση εκμετάλλευσης περιπτέρου είτε αυτό γινόταν με τη λήξη του συμβολαίου είτε πριν απ’ αυτήν, υπήρχε θέμα υπεραξίας. Ο υπολογισμός της γινόταν με βάση τα κέρδη που δήλωνε ο προηγούμενος ενοικιαστής. Το ποσό που έπρεπε να καταβληθεί στην εφορία ως υπεραξία συνήθως καταβάλλονταν – κατόπιν συνεννόησης – μόνο από τον έναν (προηγούμενο ή νέο ενοικιαστή).
Μέχρι σήμερα κατά την μεταβίβαση εκμετάλλευσης περιπτέρου είτε αυτό γινόταν με τη λήξη του συμβολαίου είτε πριν απ’ αυτήν, υπήρχε θέμα υπεραξίας. Ο υπολογισμός της γινόταν με βάση τα κέρδη που δήλωνε ο προηγούμενος ενοικιαστής. Το ποσό που έπρεπε να καταβληθεί στην εφορία ως υπεραξία συνήθως καταβάλλονταν – κατόπιν συνεννόησης – μόνο από τον έναν (προηγούμενο ή νέο ενοικιαστή).
Το καλοκαίρι ψηφίστηκε μια νέα υπουργική απόφαση που ουσιαστικά καταργεί το νόμο 2238 του 1994 περί υπεραξίας.
«Μ’ αυτή την απόφαση – λέει ο κ. Κομηνέας λογιστής και ειδικός σε θέματα περιπτέρου – μπαίνει μια τάξη σ’ ένα ζήτημα πολύ πολύπλοκο. Μέχρι πρότινος ο κάθε έφορος χρέωνε ως υπεραξία ό,τι ήθελε … Τώρα με την απόφαση 1259 του Υπουργείου Οικονομικών (Διεύθυνση Φορολογίας Εισοδήματος) υπάρχουν διευκρινιστικές εγκύκλιοι που προσδιορίζουν τόσο την επιχειρηματική αμοιβή, το συντελεστή απόδοσης του επαγγέλματος των περιπτερούχων αλλά και το συντελεστή προσαύξησης για κάθε επιπλέον χρόνο στο επάγγελμα του περιπτερούχου».
Τι κερδίζει ο περιπτερούχος
Όπως διευκρινίζει ο κ. Κομηνέας αν το συμβόλαιο ενός περιπτέρου έχει λήξει (περάσει δηλαδή η τριετής μίσθωση) και εμφανιστεί νέος μισθωτής δεν προκύπτει θέμα υπεραξίας. Με απλά λόγια ο νέος ενοικιαστής μπορεί ν’ αρχίσει την επαγγελματική του ιδιότητα χωρίς να χρειαστεί να δώσει ένα υπέρογκο ποσό ως υπεραξία (αέρα).
Τι ορίζει η νέα υπουργική απόφαση
Η νέα υπουργική απόφαση περί υπεραξίας ουσιαστικά καταργεί το νόμο 2238 του 1994. Οι τρεις παράγραφοι που αφορούν τα περίπτερα είναι οι εξής :
Παράγραφος 3. Έτσι σε όσες περιπτώσεις εκμισθώνεται ή παραχωρείται η χρήση καταστήματος (γραφείου, περιπτέρου, κ.λπ.) με καθορισμένο μηνιαίο μίσθωμα, δεν πρόκειται για μεταβίβαση περιουσιακού στοιχείου από αυτά που αναφέρονται στις διατάξεις της περίπτωσης α) της παραγράφου 1 του άρθρου 13 του ν.2238/1994, ώστε να προκύψει περιουσιακή επαύξηση – κέρδος ή ωφέλεια για τον κύριο της επιχείρησης εκμετάλλευσης καταστήματος που εκμισθώνει τούτο.
Παράγραφος 4. Κατά συνέπεια, δεν συντρέχει θέμα εφαρμογής των παραπάνω διατάξεων στις περιπτώσεις εκμίσθωσης ή παραχώρησης της χρήσης καταστήματος, ακόμα κι αν προηγούμενα λειτουργούσε σ’ αυτό επιχείρηση με το ίδιο αντικείμενο εργασιών, εφόσον δε διαπιστώνεται ότι ο ιδιοκτήτης του δεν εισέπραξε επιπλέον ποσό πέρα από τα συμφωνηθέντα μισθώματα που θα αναγράφονται στο συμβόλαιο με τον μισθωτή.
Παράγραφος 5. Το αν θα προκύψει τυχόν περιουσιακή επαύξηση κέρδους ή ωφέλειας για τον ιδιοκτήτη κατά την εκμίσθωση του καταστήματός του, εάν και εφόσον διαπιστωθεί ότι αυτός θα εισπράξει επιπλέον ποσό πέρα από τα οριζόμενα στο συμβόλαιο μισθώματα, είναι θέμα πραγματικό το οποίο εναπόκειται στην εξελεγκτική εξουσία του προϊσταμένου της αρμόδιας δημόσιας οικονομικής υπηρεσίας.
Πότε υπάρχει θέμα υπεραξίας
Υπεραξία υπάρχει μόνο όταν κάποιος θέλει να μεταβιβάσει το περίπτερό του ενώ το συμβόλαιό του δεν έχει λήξει. Σ’ αυτήν την περίπτωση η υπεραξία δεν καταργείται. Υφίσταται, αλλά υπολογίζεται με συγκεκριμένους συντελεστές. Αυτοί οι συντελεστές είναι :
Επιχειρηματική Αμοιβή: Στις ατομικές επιχειρήσεις η αμοιβή αυτή προσδιορίζεται στις 2.600.000 δραχμές.
Κεφάλαιο: Στις ατομικές επιχειρήσεις που δεν υπάρχει κατατεθειμένο κεφάλαιο (όπως στις Ε.Π.Ε., τις Ο.Ε. ή τις Α.Ε.) υπολογίζεται κεφάλαιο 1 εκατομμυρίου δραχμών.
Τόκος κεφαλαίου: Είναι το τραπεζικό επιτόκιο καταθέσεων. Αυτήν την περίοδο είναι 6,2%.
Συντελεστής προσαύξησης: Αυτός ο συντελεστής ορίζεται στο 4,1 και αφορά την επιχειρηματική πρόοδο, τα κέρδη δηλαδή της επιχείρησης.
Συντελεστής απόδοσης: Για κάθε επιπλέον χρόνο (μετά την τριετία) υπάρχει ο συντελεστής απόδοσης. Από 3-5 χρόνια ο συντελεστής είναι 25%.
Πού υπολογίζεται η υπεραξία
Το παράδειγμα υπολογισμού υπεραξίας που παραθέτει ο κ. Κομηνέας είναι ενδεικτικό για ατομικές επιχειρήσεις όπως τα περίπτερα. «Ας υποθέσουμε ότι ο ετήσιος μέσος όρος κερδών ενός περιπτέρου για τα προηγούμενα πέντε χρόνια ήταν 3 εκατομμύρια. Στις ατομικές επιχειρήσεις που δεν υπάρχει κατατεθειμένο κεφάλαιο το οποίο να φαίνεται, υπολογίζουμε κεφάλαιο (μίνιμουμ) 1 εκατ. δρχ. Υπολογίζουμε επίσης την απόδοση (τόκος) αυτού του κεφαλαίου για ένα χρόνο που είναι 6,2%. Μετά αφαιρούμε την επιχειρηματική αμοιβή (σαν αμοιβή για τις ατομικές επιχειρήσεις θεωρείτε το ποσό των 2.600.000 δρχ.) και τον τόκο του ενός έτους ήτοι 62.000 δρχ.
Έχουμε λοιπόν το υπόλοιπο καθαρών κερδών:
Ετήσιος μέσος όρος κερδών: 3.000.000
– Επιχειρηματική αμοιβή : 2.600.000
– Απόδοση κεφαλαίου : 62.000
Το ποσό που απομένει είναι 338.000 και αυτό αποτελεί το μέσο όρο με τον οποίο θα υπολογιστεί η υπεραξία.
Κατόπιν χρησιμοποιούμε έναν σταθερό συντελεστή προσαύξησης 4,1. Έτσι υπολογίζουμε 338.000 x 4,1 = 1.385.000. Από αυτό το ποσό προσδιορίζεται η υπεραξία.
Αν κάποιος έχει ένα περίπτερο για μια τριετία ο συντελεστής είναι 0. Από 3-5 χρόνια ο συντελεστής είναι 25%. Αν για παράδειγμα ο ιδιοκτήτης έχει το περίπτερο 4 χρόνια τότε η υπεραξία προσδιορίζεται ως εξής :
1.385.000 x 25% = 346.450
1.385.000 + 346.450 = 1.732.250
Αυτό είναι και το ποσό που φορολογείται με 20%. Άρα δηλαδή το τελικό ποσό πληρωμής είναι 1.732.250 x 20% = 346.450.