Σε αποκλιμάκωση οδηγεί η ύφεση της οικονομίας τα επαγγελματικά μισθώματα και τις αξίες των ακινήτων, δημιουργώντας ευκαιρίες αγοράς για το οργανωμένο λιανεμπόριο και μεγάλες δυνατότητες περιορισμού του λειτουργικού τους κόστους. Οι λιανέμποροι, βλέποντας ότι η κατανάλωση έχει λάβει την κατιούσα, και ότι ο τζίρος τους μήνα τον μήνα κινείται πιο απογοητευτικά, ασκούν πιέσεις προς τους ιδιοκτήτες των ακινήτων για... διορθώσεις των μισθωμάτων προς τα κάτω.

Όπως δηλώνουν παράγοντες του λιανεμπορίου, οι μεταβολές που ήδη επήλθαν στα κόστη ενοικίασης των καταστημάτων τους είναι ιδιαίτερα σημαντικές. Οι μειώσεις των ενοικίων κατά κύριο λόγο διαμορφώνονται μεταξύ 10% και 15%, ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις ιδιοκτητών οι οποίοι δέχονται να μειώσουν τα ενοίκιά τους σε ποσοστό έως και 50%, στις σπάνιες, βέβαια, περιπτώσεις που τα μισθώματα, λόγω της εμπορικότητας του δρόμου, είχαν εξ αρχής κινηθεί σε αδικαιολόγητα για την περιοχή υψηλά επίπεδα.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί γνωστή αλυσίδα ένδυσης, η οποία είχε νοικιάσει κατάστημα στην περιοχή της Κηφισιάς προς 80.000 ευρώ το μήνα και πρόσφατα κατάφερε να μειώσει το μίσθωμα στα 40.000 ευρώ το μήνα! Οι ιδιοκτήτες των ακινήτων φέρονται στην πλειονότητά τους να επιδεικνύουν συγκαταβατικότητα στο να μειώσουν τα ενοίκια καθότι διαπιστώνουν ότι το αρνητικό οικονομικό περιβάλλον πιέζει τον τζίρο των εμπορικών καταστημάτων, οδηγώντας σε οικονομική ασφυξία πολλούς εμπόρους, με αποτέλεσμα να παραμένει στα «αζήτητα» ένας σημαντικός αριθμός εμπορικών χώρων.

Δύο στους τρεις ιδιοκτήτες υποχωρούν
Πτωτικές τάσεις καταγράφονται και στα μισθώματα των σούπερ μάρκετ. Οι αρμόδιες διευθύνσεις των αλυσίδων έχουν, οι περισσότερες τουλάχιστον, προσεγγίσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων, ζητώντας αναδιαπραγμάτευση των ενοικίων. Το πόσο αποτελεσματικά κινούνται εξαρτάται από την αποφασιστικότητα και την ετοιμότητά τους να εγκαταλείψουν το ενοικιαζόμενο ακίνητο-στέγη του σούπερ μάρκετ, εφόσον βέβαια η αναδιαπραγμάτευση του μισθώματος οδηγηθεί σε αδιέξοδο.

Συνήθως, αποφασιστικότητα επιδεικνύεται εκεί όπου οι πωλήσεις του καταστήματος είναι κάθετα πτωτικές – πολύ περισσότερο στις περιπτώσεις των καταστημάτων που καταγράφονται ζημιές. Ειδικότερα, όπως αναφέρεται, ακόμη και μια μικρή διόρθωση στο ενοίκιο μπορεί να μετατρέψει ένα σημείο πώλησης από ζημιογόνο σε κερδοφόρο, γι΄ αυτό και οι διοικήσεις των αλυσίδων επιμένουν στη διαπραγμάτευση με τους ιδιοκτήτες ακινήτων.

Αποφασιστικότητα δείχνουν και όσοι επιχειρηματίες μέχρι πρότινος διατίθεντο να πληρώνουν υψηλό ενοίκιο, προκειμένου να εκμεταλλευτούν την υποτιθέμενη εμπορικότητα ενός χώρου. Αυτοί σήμερα ζητούν μετ΄ επιτάσεως μείωση u964 του ενοικίου τους, γνωρίζοντας ότι ο ιδιοκτήτης του θα υποκύψει τελικά στις πιέσεις, θέλοντας να αποφύγει το ρίσκο να αναζητήσει νέο ενοικιαστή, ειδικά αυτήν τη δύσκολη περίοδο. Σύμφωνα με εκτιμήσεις παραγόντων του λιανεμπορίου, στις δύο από τις τρεις περιπτώσεις για τις οποίες ζητείται σήμερα μείωση ενοικίου, οι ιδιοκτήτες δέχονται να βελτιώσουν υπέρ του ενοικιαστή τους το τίμημα, αναγνωρίζοντας τις αντικειμενικές δυσκολίες της περιόδου.

Το «παζάρι» του ενοικίου

Στο οργανωμένο λιανεμπόριο λέγεται ότι από τα υψηλότερα ενοίκια, χωρίς βέβαια αυτό να σημαίνει ότι είναι υπερβολικά, έχουν αλυσίδες όπως η ΑΒ Βασιλόπουλος, κυρίως λόγω των πολύ καλών θέσεων όπου εγκαθίστανται τα καταστήματά της, η Carrefour Μαρινόπουλος, αλλά και η Lidl. Γι΄ αυτές τις αλυσίδες σούπερ μάρκετ οι πιέσεις προς τους ιδιοκτήτες των ακινήτων για μειώσεις στα μισθώματα, φαίνεται πως μπορούν να αποδώσουν σημαντικά αποτελέσματα. Πέρα από τις γενικές προσπάθειες εκ μέρους των αλυσίδων για τον περιορισμό του κόστους των ενοικίων τους, «μάχες» δίνονται για την ανανέωση μετά τη λήξη των 12ετούς διάρκειας μισθωτηρίων συμβολαίων.

Σε τέτοιες περιπτώσεις ο μεν ενοικιαστής επιμένει στη μείωση, ή ακόμα έστω και στο «πάγωμα», του μισθώματος, ο δε ιδιοκτήτης του ακινήτου, εκμεταλλευόμενος το γεγονός ότι η αλυσίδα στο ακίνητό του έχει, στο μεταξύ, «κτίσει» μια οχυρή θέση έναντι του
ανταγωνισμού του, την οποία δεν διατίθεται να εγκαταλείψει, αντιδρά σθεναρά.

Έτσι, εφόσον ο ιδιοκτήτης εμφανίζεται ανελαστικός στις αξιώσεις του, ο ενοικιαστής επιδιώκει να εξασφαλίσει τουλάχιστον το «πάγωμα» του μισθώματος που καταβάλει για κάποιο χρονικό διάστημα. Βασικό στοιχείο της εν λόγω διαπραγμάτευσης είναι, βέβαια, η διάρκεια της νέας σύμβασης.

Σε άλλες περιπτώσεις η σύμβαση ανανεώνεται για μερικά χρόνια -συνήθως η ανανέωση ισχύει από ένα έως τέσσερα χρόνια-, με βάση κυρίως την προσδοκία του ιδιοκτήτη για βελτίωση μεσοπρόθεσμα του οικονομικού κλίματος, συνεπώς και για αναδιαπραγμάτευση το ταχύτερο του ύψους του μισθώματος που καρπώνεται.

Σε άλλες περιπτώσεις συνάπτεται νέο 12ετές συμβόλαιο προς διασφάλιση μακροπρόθεσμα των συμφερόντων του ιδιοκτήτη του ακινήτου, ανεξαρτήτως των όποιων οικονομικών εξελίξεων.


Εντείνεται η κινητικότητα
Στην αγορά της οργανωμένης λιανικής τους τελευταίους μήνες παρατηρείται μια ένταση στη μετεγκατάσταση των ενοικιαζόμενων καταστημάτων, συνήθως σε νέες φτηνότερες θέσεις. Ταυτόχρονα, όλο και πιο συχνά οι διοικήσεις των αλυσίδων αποφασίζουν την αναστολή της λειτουργίας καταστημάτων τους, που αποδεικνύονται προβληματικά στις νέες συνθήκες.

Άλλωστε, το κλείσιμο ενός σούπερ μάρκετ όταν αυτό δεν είναι κερδοφόρο πλέον δεν αποτελεί «ταμπού» για τον κλάδο, αλλά στοιχείο υγείας για τα οικονομικά της αλυσίδας που το αποφασίζει. Στο πλαίσιο αυτό, η απόφαση μετεγκατάστασης μιας εμπορικής μονάδας αποβλέπει στην αναζήτηση οικονομικότερου μισθώματος, ώστε να διασφαλιστούν έστω οριακά κέρδη από τη λειτουργία του. Στο μεταξύ, η πρόσφατη νομοθετική παρέμβαση του Υπουργείου Οικονομίας Ανταγωνιστικότητας και Ναυτιλίας στην επαγγελματική στέγη υπέρ των ενοικιαστών εντείνει την κινητικότητα των εμπόρων για την αναζήτηση χαμηλότερων ενοικίων.

Εκτιμάται, λοιπόν, ότι κατά τους προσεχείς μήνες τα ενοίκια στην επαγγελματική στέγη θα δεχθούν μεγαλύτερες πιέσεις, καθώς το κόστος αποχώρησης μιας εμπορικής μονάδας από την έδρα της θα διαμορφώνεται σε σαφώς χαμηλότερα επίπεδα απ’ όσο σε προηγούμενες εποχές, ενώ οι ευκαιρίες για οικονομικότερα ενοίκια θα πληθαίνουν. Και βέβαια η ρύθμιση θα προσφέρει τη δυνατότητα στους επιχειρηματίες να διαπραγματεύονται από πλεονεκτικότερες θέσεις, το ενδεχόμενο μείωσης των μισθωμάτων που καταβάλλουν.

Ανατροπές έχουν επέλθει και στο καθεστώς του περιβόητου «αέρα», που όπως φαίνεται σε μεγάλο βαθμό περιορίζεται, και σε ορισμένες περιπτώσει εξαλείφεται, διότι τα ελεύθερα ακίνητα είναι πλέον πολλά, και αυτό έχει σαν αποτέλεσμα η προσφορά να αυξάνεται κατακόρυφα σε μια περίοδο κατά την οποία η ζήτηση κινείται πολύ χαμηλά.

«Ξεφουσκώνει» η αγορά
Πέρα όμως από τα μισθώματα, μεγάλο ενδιαφέρον έχει και ο τρόπος με τον οποίο αντιδρούν οι αλυσίδες, όταν πρόκειται για αγορά ακινήτων. Το πρώτο που διαπιστώνεται είναι η αύξηση των ευκαιριών για αγορές χαμηλού κόστους, λόγω της γενικότερης κάμψης που παρουσιάζεται στις τιμές των ακινήτων. Μάλιστα, οι εκπτώσεις στις αξίες των προς πώληση ακινήτων είναι σαφώς υψηλότερες έναντι των εκπτώσεων που παρατηρούνται στα μισθώματα.

Ειδικότερα, ενώ, όπως προαναφέρθηκε, οι ιδιοκτήτες ακινήτων συνήθως δέχονται να μειώσουν τα μισθώματα κατά ποσοστό 10% με 15%, όσοι επιχειρούν να πουλήσουν ακίνητο λόγω ακριβώς της περιορισμένης ρευστότητας που χαρακτηρίζει την αγορά, προχωρούν σε πιο γενναίες προσφορές, κατεβάζοντας τις τιμές του κατά ποσοστό 20% ή και 30%. Μάλιστα, σε ειδικές περιπτώσεις οι εκπτώσεις είναι ακόμα πιο επωφελείς από τις παραπάνω για τους ενδιαφερόμενους.

Το βέβαιο είναι ότι στην αγορά ακινήτων υπάρχουν σήμερα σαφώς περισσότερες ευκαιρίες από αυτές που υπήρχαν στο παρελθόν, οπότε όσες εκ των αλυσίδων διαθέτουν την απαιτούμενη ρευστότητα ή έστω έχουν το περιθώριο του δανεισμού από το τραπεζικό σύστημα, προβαίνουν πιο συχνά σε αγορές για τη στέγαση των νέων καταστημάτων τους. Μεταξύ αυτών ξεχωρίζουν οι εταιρείες Μετρό και Πέντε, που παραδοσιακά επενδύουν στον τομέα του real estate και που επιμένουν στην πολιτική τους αυτή, αν και οι καιροί είναι δύσκολοι.

Σημειώνεται ότι, όπως συμβαίνει και σε άλλες κατηγορίες ακινήτων, οι περισσότερες ευκαιρίες εντοπίζονται στα ίδια τα κτίσματα κι όχι τόσο στα οικόπεδα, τα οποία παρά το αρνητικό οικονομικό περιβάλλον φαίνεται ότι κατά κύριο λόγο συγκρατούν τις αξίες τους, χωρίς βέβαια να τις αυξάνουν.