Μεγάλες και μικρές αλυσίδες σούπερ μάρκετ ανακοινώνουν τη μία επένδυση μετά την άλλη στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων. Ποια είναι, άραγε, η πιο συμφέρουσα στρατηγική; Η αγορά ή η ενοικίαση ενός ακινήτου; Η επέκταση σε περιοχές αυξημένης ζήτησης ή η ενίσχυση της θέσης σε καθιερωμένες γειτονικές αγορές; Τέτοια είναι τα ερωτήματα που προβληματίζουν τους «παίκτες» του κλάδου.

Στα τέλη του 2023 γνωστοποιήθηκε η απόκτηση του πρώην εργοστασίου της Πίτσος στην περιοχή του Άγιου Ιωάννη Ρέντη από την ΕΥΣ, ενός ακινήτου άνω των 53.000τμ, ενώ την ίδια χρονική περίοδο πέρασε στην κατοχή της Διαμαντής Μασούτης το βιομηχανικό κτίριο που στέγαζε άλλοτε το εργοστάσιο της υποδηματοποιίας «Αλυσίδα», έκτασης 47.000τμ, στο 14ο χλμ. της ΕΟ Θεσσαλονίκης-Πολυγύρου. Ιδιαίτερης σημασίας είναι και η οικιστική επένδυση της Μασούτης στις Τρεις Γέφυρες –η μεγαλύτερη μέχρι στιγμής επένδυσή της στην Αττική, καθώς αναμένεται ότι θα ξεπεράσει τα 30 εκατ. ευρώ–, όπου σε ιδιόκτητη έκταση πέντε στρεμμάτων θα δημιουργήσει ένα νέο Grand Μασούτης, ένα συγκρότημα 110 διαμερισμάτων σε δύο πολυκατοικίες των εννέα ορόφων κι ένα πρατήριο καυσίμων. Επίσης, πρόσφατα ο κ. Αριστοτέλης Παντελιάδης, πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της Metro, ανακοίνωσε τη δημιουργία ενός νέου κέντρου διανομής στον Ασπρόπυργο, έκτασης 40.000τμ, κι ένα νέο fulfilment center στην Αττική (Ορφέως-Κηφισός) έκτασης 10.500τμ, που θα υποστηρίζει τις υπηρεσίες διανομής των Metro Cash & Carry, ειδικά στα νησιά. Στο παιχνίδι των μεγάλων επαγγελματικών ακινήτων συμμετέχει και η Πέντε ΑΕ, που σχεδιάζει τη δημιουργία ενός mini mall στη Σαλαμίνα, με σούπερ μάρκετ, κινηματογράφο και χώρους εστίασης, ένα έργο που το καθυστερούν τα γραφειοκρατικά κωλύματα.

Αυξημένη η ζήτηση ακινήτων υψηλών προδιαγραφών
Τα τελευταία χρόνια το επιχειρηματικό τοπίο μετασχηματίζεται διαρκώς. Η άνοδος του ηλεκτρονικού εμπορίου αυξάνει τη ζήτηση χώρων logistics, ενόσω η εμπειρία της ενεργειακής κρίσης και η συζήτηση περί βιωσιμότητας ανεβάζει την αξία των ακινήτων υψηλής ενεργειακής απόδοσης. Οι συγκεκριμένες τάσεις επιβεβαιώνονται από την Έρευνα Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων που διεξήγαγε η Τράπεζα της Ελλάδος. Σύμφωνα με αυτήν, το πρώτο εξάμηνο του 2023 οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 6,9%, ενώ οι προσδοκίες για την εύρεση αποθηκών υψηλών προδιαγραφών το πρώτο εξάμηνο φέτος ήταν μεγάλες. Επίσης, η κατασκευαστική δραστηριότητα για ακίνητα επαγγελματικής χρήσης ήταν ανοδική στο σύνολό της το ενδεκάμηνο από την έναρξη του 2023, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ. Ειδικότερα, η οικοδομική δραστηριότητα για καταστήματα καταγράφηκε ιδιαίτερα αυξημένη σε όγκο (280,5%), αλλά πιο συγκρατημένη από άποψη αριθμού νέων αδειών (13,9%). Η ένταση του ρυθμού έκδοσης αδειών για νέα γραφεία και καταστήματα επιβεβαιώνουν το επενδυτικό ενδιαφέρον κυρίως για ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών.

Περιορισμένη διαθεσιμότητα και πολεοδομικό καθεστώς
Οι διοικήσεις των αλυσίδων σχεδιάζουν προσεκτικά τις επενδυτικές τους κινήσεις, αναζητώντας ακίνητα σε περιοχές στρατηγικής σημασίας για τα σχέδιά τους. Η διαδικασία της επέκτασης της εκάστοτε αλυσίδας δεν είναι εύκολη υπόθεση. Οι επιχειρηματίες του κλάδου αρκετά συχνά αντιμετωπίζουν μη αναμενόμενες καταστάσεις και προβλήματα, που καθυστερούν σημαντικά τα πλάνα τους.
«Ποιες δυσκολίες αντιμετωπίζετε στην εύρεση ακινήτων;», ρωτήσαμε τον κ. Κωνσταντίνο Αριστείδου, προϊστάμενο του Τμήματος Εύρεσης και Διαχείρισης Ακινήτων της Metro. Όπως εξηγεί, «η εύρεση ακινήτων ανέκαθεν ήταν μία περίπλοκη υπόθεση. Ωστόσο, η δυσκολία στην εύρεση κατάλληλων ακινήτων για τη στέγαση σούπερ μάρκετ, οφείλεται σε ποικίλους παράγοντες, οι βασικότεροι από τους οποίους είναι τέσσερις. Ο πρώτος σχετίζεται με τις τιμές των ακινήτων, οι οποίες την τελευταία τριετία παρουσιάζουν ραγδαία αύξηση, με αποτέλεσμα η επένδυση για την δημιουργία ενός νέου καταστήματος να κρίνεται ενίοτε μη βιώσιμη εξαιτίας του ύψους του μισθώματος ή της αγοράς του ακινήτου. Ο δεύτερος σχετίζεται με την περιορισμένη διαθεσιμότητα κατάλληλων ακινήτων, δεδομένου ότι για τη δημιουργία ενός νέου καταστήματος πρέπει να πληρούνται, ταυτόχρονα, διαφορετικές προϋποθέσεις καταλληλότητας σε ό,τι αφορά την εμπορικότητα της θέσης του, την προσβασιμότητά του για πελάτες και οχήματα τροφοδοσίας, την εσωτερική του διαρρύθμιση, την ύπαρξη θέσεων στάθμευσης, την ύπαρξη ανταγωνιστικών καταστημάτων στην εκάστοτε περιοχή έως και να είναι επιτρεπτή η στέγαση σούπερ μάρκετ. Είναι εύκολα αντιληπτό ότι μετά τη ραγδαία αύξηση των καταστημάτων του κλάδου την τελευταία εικοσαετία, επήλθε κορεσμός στα διαθέσιμα ακίνητα με τις προαναφερόμενες προδιαγραφές. Ένας τρίτος λόγος σχετίζεται με διάφορα νομικά προβλήματα, καθώς κατά πλειονότητα τα ακίνητα παρουσιάζουν λίγο-πολύ τέτοιες δυσκολίες (π.χ. δικαστικές διαμάχες για το ιδιοκτησιακό, οικονομικές οφειλές, παράνομες κατασκευές κοκ.), που απαιτούν αρκετό χρόνο για την επίλυσή τους. Ο τέταρτος λόγος σχετίζεται με το πολεοδομικό καθεστώς, εφόσον ο κάθε δήμος έχει το δικό του συγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο, που καθορίζει τους όρους χρήσης γης, τη χωροταξική δομή και τον τρόπο ανάπτυξης των περιοχών. Τα σούπερ μάρκετ χωροθετούνται σε περιοχές προσδιορισμένης χρήσης γης. Συνεπώς είναι πιθανό μια περιοχή που μας ενδιαφέρει ή ένα ακίνητο που εντοπίσαμε να είναι εντέλει ακατάλληλα για τη στέγαση σούπερ μάρκετ».

Αγορά ή ενοικίαση;
Το ερώτημα που «βασανίζει» τις εταιρείες του κλάδου είναι «αγορά ή ενοικίαση ενός επαγγελματικού ακινήτου;». H απάντηση δεν είναι εύκολη. Εξαρτάται από πολλούς παράγοντες, όπως από την οικονομική κατάσταση της επιχείρησης, τους μακροπρόθεσμους στόχους της κ.ά. Όπως εξηγεί ο κ. Γρηγόρης Στεφανάκης, Γενικός Διευθυντής της Χαλκιαδάκης, «μας συμφέρει η ενοικίαση, αρκεί το ακίνητο να έχει τις προδιαγραφές που χρειαζόμαστε για την καλύτερη αγοραστική εμπειρία του πελάτη και από την άποψη των πολλών προβλεπόμενων αδειοδοτικών απαιτήσεων για τα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος. Από τα σαράντα καταστήματα του δικτύου μας μόλις τα δύο είναι ιδιόκτητα, όπως και οι κεντρικές αποθήκες μας. Σε γενικές γραμμές, οι εταιρείες σούπερ μάρκετ είναι πολύ συνεπείς μισθωτές. Εμείς έχουμε άψογη συνεργασία με τους ιδιοκτήτες των ακινήτων που ενοικιάζουμε».

Σχολιάζοντας σχετικά ο κ. Αριστείδου, επισημαίνει ότι «η αγορά ακινήτου για την εγκατάσταση καταστήματος είναι ενδεχομένως καλή επιλογή, εφόσον η επιχείρηση έχει σταθερά κέρδη, διαθέσιμα κεφάλαια (ιδία ή μέσω δανεισμού) και μπορεί να αξιοποιεί την ακίνητη περιουσία της. Από την άλλη πλευρά, η μίσθωση ενός καταστήματος μπορεί να προσφέρει πιο ευέλικτη λύση, καθώς δίνεται η δυνατότητα της αλλαγής του τόπου λειτουργίας ή της κλίμακας του καταστήματος, εύκολα και χωρίς τη διάθεση μεγάλων κεφαλαίων. Μακροπρόθεσμα, όμως, αυτή η επιλογή μπορεί να μην  είναι συμφέρουσα, λόγω έλλειψης υπολειμματικής αξίας. Κάθε επιχείρηση πρέπει να αξιολογεί τους παράγοντες που την επηρεάζουν και να λαμβάνει υπόψιν τις συγκεκριμένες ανάγκες και τους στόχους της πριν αποφασίσει μεταξύ αγοράς και μίσθωσης. Εφόσον έχει τη δυνατότητα επιλογής μεταξύ των δύο λύσεων, πρέπει να χρησιμοποιήσει τα απαραίτητα εργαλεία, προκειμένου να υπολογίσει ποια από τις δύο λύσεις συγκεντρώνει τον υψηλότερο βαθμό απόδοσης της συνολικής επένδυσης». Σημειώνουμε ότι κατά το μεγαλύτερο μέρος τους τα επαγγελματικά ακίνητα της Metro είναι της ιδιοκτησίας της: Το 96% των κέντρων διανομής (ιδιόκτητα κέντρα διανομής, αθροιστικά 109.500τμ, μισθωμένα 4.500τμ) και το 58,3% του δικτύου καταστημάτων (ιδιόκτητα καταστήματα, αθροιστικά 257.000τμ, μισθωμένα 183.500τμ).

Η τουριστική κίνηση ανεβάζει τις τιμές
Σε περιοχές αυξημένης ζήτησης η διαδικασία της επέκτασης των αλυσίδων του κλάδου είναι δυσκολότερη, καθώς οι τιμές αγοράς και ενοικίασης των ακινήτων είναι υψηλότερες εξαιτίας της υπεραξίας που δίνει η αυξημένη ζήτηση. Ο κ. Στεφανάκης, σκιαγραφώντας όσα αντιμετωπίζει μια εταιρεία, δραστηριοποιούμενη σε μία κατεξοχήν τουριστική περιοχή, όπως η Κρήτη, επισημαίνει: «Δεδομένου του κορεσμού της τοπικής αγοράς ακινήτων, οι προοπτικές απόσβεσης μίας επένδυσης κατά τη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων είναι δυσοίωνες, λόγω του υψηλού ανταγωνισμού. Επειδή η κρητική αγορά του real estate κυμαίνεται πολύ υψηλά, δεν υπάρχει καν η σκέψη της επέκτασης σε αστικές περιοχές».

Από την πλευρά του ο κ. Αριστείδου σχολιάζει πως «η επέκταση του δικτύου σε τέτοιες περιοχές απαιτεί προσεκτικό σχεδιασμό και ειδική διαχείριση των δυνητικών προκλήσεων», προσθέτοντας ότι είναι δυσκολότερη η επέκταση σε τουριστικές περιοχές, καθώς εκεί εμφανίζονται μεγαλύτερες ελλείψεις υποδομών και πολεοδομικοί περιορισμοί, οι οποίοι δημιουργούν αδειοδοτικές δυσκολίες για τη λειτουργία σούπερ μάρκετ.

ΛΕΥΤΕΡΗΣ ΠΟΤΑΜΙΑΝΟΣ, ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΜΕΣΙΤΩΝ ΑΤΤΙΚΗΣ
Το 70% των σούπερ μάρκετ της Αττικής πληρώνουν ενοίκιο
«Η απόφαση αγοράς ή ενοικίασης ακινήτου εξαρτάται από τη στρατηγική κάθε αλυσίδας σούπερ μάρκετ, την οικονομική της κατάσταση και την αγορά ακινήτων. Για εταιρείες με ισχυρή χρηματοοικονομική θέση, η αγορά ακινήτων αποτελεί ενδεχομένως μια ασφαλή επένδυση. Από την άλλη πλευρά, η ενοικίαση είναι πρόσφορη λύση για αλυσίδες καταστημάτων που ενδιαφέρονται για ευελιξία και γρήγορη επέκταση, χωρίς τη δέσμευση κεφαλαίων σε ακίνητα. Για τις μεγάλες αλυσίδες σούπερ μάρκετ στην Αττική η αναλογία μεταξύ αγοράς και ενοικίασης έχει εξελιχθεί τα τελευταία χρόνια, ιδίως μετά την πανδημία. Η ενοικίαση παραμένει η κυρίαρχη επιλογή, καθώς προσφέρει μεγαλύτερη ευελιξία και λιγότερο αρχικό κόστος. Περισσότερο του 70% τα ακίνητα που στεγάζουν σούπερ μάρκετ στην Αττική ενοικιάζονται. Μετά την πανδημία οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων αυξήθηκαν σημαντικά. Οι μέσες τιμές πώλησής τους αυξήθηκαν περίπου κατά 12% το 2023 συγκριτικά με το προηγούμενο έτος, ενώ οι τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν περίπου κατά 9%. Η αγορά ενός ακινήτου μπορεί να είναι συμφέρουσα για αλυσίδες με μακροπρόθεσμο πλάνο και σταθερή ανάπτυξη, καθώς προσφέρει σταθερότητα και προστασία από μελλοντικές αυξήσεις ενοικίων. Ωστόσο, η ενοικίαση παραμένει πιο ελκυστική λόγω της χαμηλότερης αρχικής επένδυσης και της δυνατότητας ευκολότερης αλλαγής τοποθεσίας, εάν κριθεί απαραίτητο. Γενικότερα, οι μεγάλες αλυσίδες του κλάδου στην Αττική προτιμούν την ενοικίαση, ενώ η αγορά επιλέγεται σε περιπτώσεις στρατηγικών επενδύσεων σε περιοχές υψηλής ζήτησης και αναμενόμενης ανάπτυξης».

71 νέα καταστήματα αλυσίδων εγκαινιάστηκαν το 2022
Σύμφωνα με το «Πανόραμα των ελληνικών σούπερ μάρκετ», το 2022 τα καταστήματα των αλυσίδων στη χώρα αυξήθηκαν κατά 71, εμφανίζοντας ετήσια ποσοστιαία ανάπτυξη 2,62% έναντι 2,77% το 2021. Έτσι συνολικά τα καταστήματα των αλυσίδων στη χώρα το 2022 ανήλθαν σε 2.775 έναντι 2.704 το 2021 και 2.631 το 2020.
Η μεγαλύτερη ποσοστιαία μεταβολή στον αριθμό τους εντοπίστηκε στην Περιφέρεια Ηπείρου και ήταν 12,5% συγκριτικά με το 2021, που σημαίνει ότι εγκαινιάστηκαν εννιά νέα σούπερ μάρκετ στην περιοχή ως τα τέλη του έτους, ανεβάζοντας τον αριθμό τους στα 81. Η δεύτερη μεγαλύτερη μεταβολή, 9,48%, εντοπίστηκε στην Κρήτη, στην οποία οι αλυσίδες του κλάδου αύξησαν τα καταστήματά τους κατά δεκατρία, οπότε έφτασαν τα 150. Στη λίστα με τις μεγαλύτερες ποσοστιαίες μεταβολές ήταν και η Περιφέρεια Νοτίου Αιγαίου με ανάπτυξη 3,57%, ποσοστό που αναλογεί σε αύξηση του αριθμού των καταστημάτων στην περιοχή κατά τρία.

Η αντίστοιχη αύξηση στην Περιφέρεια Δυτικής Ελλάδας ήταν 3,2%, που σημαίνει ότι προστέθηκαν πέντε νέα σούπερ μάρκετ, ανεβάζοντας τον αριθμό τους στα 161. Στην Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας η σχετική αύξηση ήταν 3,04%, οπότε ο συνολικός αριθμός των σούπερ μάρκετ αυξήθηκε κατά 17, φτάνοντας τα 575. Στην Περιφέρεια Αττικής συνεχίστηκε σταθερά η επέκταση του αριθμού τους, αφού το 2022 προστέθηκαν 26 καινούργια, διαμορφώνοντας το σχετικό ποσοστό ανάπτυξης στο 2,76% έναντι 2,95% το 2021. Στις πολύπαθες το 2023 περιφέρειες Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης και Θεσσαλίας οι ποσοστιαίες μεταβολές ανάπτυξης του δυναμικού των καταστημάτων αλυσίδων ήταν 0,78% και 1,85% αντίστοιχα, που αναλογούν σε μικρό αριθμό νέων σούπερ μάρκετ, ενός στην πρώτη και τριών στη δεύτερη. Στις περιφέρειες Βόρειου Αιγαίου και Δυτικής Μακεδονίας καταγράφηκε μηδενική ποσοστιαία μεταβολή, ενώ σε τρεις περιφέρειες της χώρας ο σχετικός απολογισμός ήταν αρνητικός. Συγκεκριμένα στα νησιά του Ιονίου η αρνητική ποσοστιαία μεταβολή ήταν 3,33%, που σημαίνει ότι τα καταστήματα των αλυσίδων μειώθηκαν κατά δύο, στη Στερεά Ελλάδα ήταν 2,32%, ποσοστό που αντιστοιχεί στη μείωση του αριθμού τους κατά τρία, ενώ στην Περιφέρεια Πελοποννήσου ήταν 0,63, που ισοδυναμεί με ένα σούπερ μάρκετ λιγότερο.