Μέχρι πριν από μια δεκαετία, η καρδιά της αγοράς κάθε πόλης χτυπούσε στο κέντρο της. Σήμερα, τα πράγματα είναι εντελώς διαφορετικά. Ακόμα και επιχειρήσεις, όπως τα σούπερ μάρκετ, που παραδοσιακά δημιουργούν τα καταστήματά τους στους τόπους διαμονής των πελατών τους, αναπτύσσουν τα υπερκαταστήματά τους και εκτός των ορίων των πόλεων.

Ειδικότερα, η ανάπτυξη των δικτύων των καταστημάτων μεγάλων επιχειρήσεων, η συνεχώς αυξανόμενη καταναλωτική ζήτηση, όπως και η ζήτηση μεγάλων επαγγελματικών-εμπορικών χώρων, με μοντέρνο σχεδιασμό, που συνδυάζουν την άνεση στις αγορές των καταναλωτών (ύπαρξη χώρων στάθμευσης πολλών θέσεων) και ευκολίες για τους επιχειρηματίες (δυνατότητα λειτουργίας επαρκούς έκτασης αποθηκευτικών χώρων, ευκολία πρόσβασης για την τροφοδοσία) οδήγησε στην αναζήτηση ακινήτων και εκτός των παραδοσιακών εμπορικών κέντρων των πόλεων, σε εμπορικά πάρκα και εμπορικά συγκροτήματα πλάι σε οδικούς άξονες, οι οποίοι τα καθιστούν εύκολα προσβάσιμα.

Μεγάλες επιχειρήσεις, όπως η γνωστή Ζara και οι υπόλοιπες επτά φίρμες του ισπανικού ομίλου Ιnditex, η σουηδική Η&Μ και η ισπανική Sfera, αλλά και επιχειρήσεις άλλων κλάδων, όπως στα σούπερ μάρκετ η Aldi, που αναμένεται να εγκαινιάσει τη λειτουργία των πρώτων καταστημάτων στην αγορά μας, η Lidl, η Α-Β Βασιλόπουλος και η Καρφούρ Μαρινόπουλος, οι Kωτσόβολος-Dixons, Μedia Markt και Fnac στον κλάδο των ηλεκτρικών-ηλεκτρονικών και πολυμέσων, οι ΙΚΕΑ, Leroy Merlin και Planet Home στα είδη σπιτιού κά, επιδίδονται σε έναν αγώνα δρόμου επέκτασης των δικτύων τους, εκτινάσσοντας στα ύψη τις αξίες των ακινήτων στις περιοχές που προκρίνονται για την εγκατάστασή τους.

Συνωστισμός σε εμπορικά πάρκα και κέντρα

Εμπορικά σταυροδρόμια, στα οποία οι καταναλωτές έχουν την ευκαιρία να συνδυάζουν όλων των ειδών τις αγορές -από την αγορά διασκέδασης και ψυχαγωγίας μέχρι τα ψώνια από το σούπερ μάρκετ-, αυξάνουν την ελκυστική τους δύναμη για όλο και περισσότερες λιανεμπορικές επιχειρήσεις. Η επισκεψιμότητα που έχουν, άλλωστε, το αποδεικνύει. Μόνο το 2006 υπολογίζεται ότι περισσότεροι από 30 εκατομμύρια καταναλωτές, δηλαδή περίπου τρεις φορές ο πληθυσμός της Ελλάδας, πέρασαν τις πόρτες των μεγάλων πολυκαταστημάτων και των εμπορικών κέντρων της χώρας, αφήνοντας στα ταμεία τους ούτε λίγο ούτε πολύ πάνω από 5 δισ. ευρώ!

Μόνο τα εμπορικά κέντρα εκτιμάται ότι απορροφούν το 35% του συνολικού τζίρου των λιανικών πωλήσεων της χώρας, ενώ, αν υπολογιστεί ο τζίρος των πολυκαταστημάτων και των μεγάλων αλυσίδων, το ποσοστό αυτό φτάνει το 70%. Στην ουσία, το μείζον μέρος αυτού του τζίρου το νέμονται δέκα μεγάλοι εμπορικοί όμιλοι, οι οποίοι είτε διαχειρίζονται πολυκαταστήματα και εμπορικά κέντρα είτε μεγάλες αλυσίδες.
Μακριά από τα κέντρα των μεγάλων πόλεων της περιφέρειας -πολλές φορές ακόμα και σε απόσταση αρκετών χιλιομέτρων από αυτά- μεγάλοι επιχειρηματικοί όμιλοι αναπτύσσουν σήμερα υπερκαταστήματα, αποσπώντας από τα μικρομεσαία καταστήματα των ιστορικών αστικών κέντρων εκατομμύρια καταναλωτές κάθε χρόνο.

Την ίδια στιγμή, κυρίως σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, το βάρος της λιανικής αγοράς έχει μετατοπιστεί στους σύγχρονους μεγάλους «ναούς του καταναλωτισμού», τα εμπορικά κέντρα και τα πολυκαταστήματα των 5 ή 6 ορόφων, που αναπτύχθηκαν ραγδαία τα τελευταία χρόνια, είτε σε κεντρικά σημεία των δύο πόλεων είτε σε νέες εμπορικές πιάτσες στα προάστια και στις παρυφές τους.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις, πάνω από 4 εκατομμύρια καταναλωτές τη χρονιά που πέρασε διάβηκαν τις εισόδους των δύο ΙΚΕΑ σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Πρόκειται για καταναλωτές που απομακρύνθηκαν από τις παραδοσιακές αστικές πιάτσες των δύο πόλεων, καθώς τα καταστήματα της συγκεκριμένης αλυσίδας βρίσκονται σε απόσταση αρκετών χιλιόμετρων από αυτές. Το ΙΚΕΑ, που βρίσκεται στο εμπορικό πάρκο του αεροδρομίου «Ελευθέριος Βενιζέλος», φιλοξένησε περισσότερους από 2,6 εκατομμύρια καταναλωτές κι άλλους 1,7 εκατομμύρια επισκέπτες το ΙΚΕΑ της Θεσσαλονίκης, σύμφωνα με τα στοιχεία της επιχείρησης.

Περίπου 3 εκατομμύρια καταναλωτές υπολογίζεται ότι επισκέφθηκαν το 2006 το πολυκατάστημα Αttica «Τhe department store» στο κέντρο της Αθήνας. Οι εκτιμήσεις των ιδιοκτητών επιχειρηματιών του πολυκαταστήματος κάνουν λόγο για επισκεψιμότητα που αγγίζει τις 8.000 έως 10.000 καταναλωτές την ημέρα. ‘Οσο για το εμπορικό κέντρο Τhe Μall, τα μεγέθη είναι ακόμα πιο εντυπωσιακά: Οι αντίστοιχες εκτιμήσεις ανεβάζουν τον ημερήσιο αριθμό των επισκεπτών του στους 32.000, δηλαδή περίπου σε 12 εκατομμύρια επισκέπτες τον χρόνο!

Γιγαντομαχίες για τα «καλά πόστα»

Οι επενδύσεις σε περιφερειακά εμπορικά κέντρα και πολυχώρους επιταχύνονται, αναδιαμορφώνοντας τον εμπορικό χάρτη της ελληνικής αγοράς, η οποία, όπως αναμένεται, θα υποδεχθεί συνολικά την ερχόμενη διετία τουλάχιστον 15 νέα εμπορικά κέντρα, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας (στους νομούς Αττικής, Θεσσαλονίκης, Λάρισας, Ιωαννίνων και Κρήτης).

‘Οπως εκτιμούν παράγοντες του λιανεμπορίου και της αγοράς ακινήτων, οι αλλαγές στην αγορά των εμπορικών ακινήτων την τελευταία δεκαετία ήταν αποτέλεσμα, συν τοις άλλοις, της σημαντικής αύξησης των ενοικίων και της υπερβολικής ανατίμησης του «αέρα» των καταστημάτων, κυρίως του αθηναϊκού κέντρου, αλλά και άλλων πόλεων, που ευνόησε αφενός η έλευση των μεγάλων ξένων πολυεθνικών αλυσίδων, αφετέρου η επέκταση στην περιφέρεια ελληνικών αλυσίδων οι οποίες ανέβασαν υψηλά τον «πήχη» των τιμών στην προσπάθεια τους να διεκδικήσουν τα «φιλέτα» της αγοράς ακινήτων.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα της κατάστασης που επικρατεί είναι μάχη που έδωσαν -σύμφωνα με πληροφορίες- οι Sprider και Η&Μ για τη διεκδίκηση ενός ακινήτου στο Μοναστηράκι, για το οποίο η Sprider φέρεται να προσέφερε ενοίκιο της τάξης των 200.000 ευρώ, έναντι χαμηλότερου ποσού της σουηδικής εταιρείας, η οποία εφαρμόζοντας επιθετική πολιτική εξάπλωσής της στη χώρα μας, διεκδικεί σημαντικά ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας. Ακόμα πιο πρόσφατη είναι η περίπτωση της διεκδίκησης ακίνητου του Μετοχικού Ταμείου Στρατού στην οδό Κολοκοτρώνη, όπου και πάλι η Η&Μ μάχεται για την προσφορά υψηλότερου τιμήματος με τη Fnac.

Πώς «παραφούσκωσαν» τα ενοίκια στο κέντρο

‘Οπως μας επισήμανε στέλεχος μεγάλης λιανεμπορικής αλυσίδας του κλάδου των ηλεκτρικών ειδών, οι αλλαγές που έχουν συντελεστεί στον χάρτη της λιανικής οφείλονται σε τρεις λόγους: Ο πρώτος, που αποδίδει καρπούς τα τελευταία χρόνια, δεν είναι άλλος από την έλευση ξένων επιχειρήσεων στην ελληνική αγορά. «Οι περισσότερες από αυτές αναπτύσσουν τα καταστήματά τους σε πολλά τετραγωνικά, προωθώντας ένα μοντέλο συνδυασμού αγορών και ψυχαγωγίας».

Ο δεύτερος λόγος, όπως αναφέρει, σχετίζεται με τη χάραξη νέων οδικών αξόνων και την ανάπτυξη των μέσων μαζικής μεταφοράς, όπως του μετρό και του προαστιακού σιδηροδρόμου στην Αττική, που έφεραν πιο κοντά στους καταναλωτές περιοχές, τις οποίες άλλοτε δεν σκέφτονταν καν να επισκεφτούν για τις αγορές τους.

Ο τρίτος λόγος αφορά στην απαίτηση υπέρμετρα υψηλών ενοικίων σε ορισμένους κεντρικούς εμπορικούς δρόμους «και μάλιστα για παλιά ακίνητα, πράγμα το οποίο έστρεψε πολλές επιχειρήσεις στην αναζήτηση στέγης σε οργανωμένους εμπορικούς χώρους, όπως τα εμπορικά πάρκα και κέντρα που αναπτύσσουν οι εταιρείες real estate εκτός των πόλεων».

Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η οδός Ερμού: φέτος «ανέβηκε» στην παγκόσμια κατάταξη των πλέον ακριβών εμπορικών δρόμων του κόσμου και από τη 10η θέση πέρυσι σκαρφάλωσε στην 9η, σαφής ένδειξη της ξέφρενης πορείας ανατιμήσεων των ενοικίων σε αυτήν. Σύμφωνα με την έρευνα της διεθνούς εταιρείας Cushman & Wakefield, το μέσο ετήσιο μίσθωμα ανά τμ ενός καταστήματος της Ερμού φτάνει τα 3.600 ευρώ, είναι δηλαδή υψηλότερο εκείνων στους πιο εμπορικούς δρόμους του Μιλάνου, της Μαδρίτης, της Βιέννης, της Μόσχας και των Βρυξελλών.

Η εκτόξευση των ενοικίων αποδίδεται στην σχεδόν ταυτόχρονη άφιξη στην ελληνική αγορά πολλών ξένων αλυσίδων ρουχισμού, οι οποίες, μετά την είσοδό τους στα καινούργια εμπορικά κέντρα, δοκιμάζουν τις δυνάμεις τους και στους μεγάλους εμπορικούς δρόμους της πόλης. ‘Ετσι, οι ιδιοκτήτες των λιγοστών ελεύθερων καταστημάτων της Ερμού και του Κολωνακίου δέχονται προσφορές όχι από μία, αλλά από δύο ή και τρεις λιανεμπορικές αλυσίδες, με επακόλουθο το «παραφούσκωμα» των μισθωμάτων.

Και να φανταστεί κανείς ότι μόλις προ τριετίας το μηνιαίο ενοίκιο ανά τμ στα «καλά πόστα» της Ερμού δεν υπερέβαινε τα 150 έως 200 ευρώ (1.800 έως 2.400 τον χρόνο).’Ετσι, ένα ενιαίο ισόγειο κατάστημα στην Ερμού, επιφάνειας 150 τμ, όπως αυτά που αναζητούν οι ξένοι όμιλοι ένδυσης, θα νοικιαστεί σήμερα προς 60.000 ευρώ τον μήνα και με την καταβολή τουλάχιστον 1,5 έως 2 εκατ. ευρώ «αέρα» στον ιδιοκτήτη. Οι τιμές του… «αέρα» της Ερμού ξεκινούν από τα 6.000 ευρώ ανά τμ και φτάνουν έως τα… 14.000 ευρώ (ναι, έχουν κλείσει και τέτοιες συμφωνίες), όπως αποκαλύπτουν επιχειρηματίες. Φυσικά, κάτι αντίστοιχο δεν ισχύει για άλλους εμπορικούς δρόμους του ιστορικού κέντρου των Αθηνών. Πολλά ακίνητα επί της Πανεπιστημίου και της Σταδίου παραμένουν ανοίκιαστα εδώ και μήνες.

‘Εκρηξη νέων εμπορικών χώρων έως το 2010

Το γεγονός, πάντως, είναι ότι στο ελληνικό λιανεμπόριο συντελείται σήμερα κοσμογονία. Στα υπάρχοντα εμπορικά πάρκα και κέντρα, που αθροιστικά σήμερα ξεπερνούν τα 300.000 τμ ωφέλιμης επιφάνειας, αναμένεται ότι θα προστεθούν περισσότερα από 500.000 τμ μέσα στα επόμενα χρόνια.

Σήμερα, η Ελλάδα βρίσκεται στην 20ή θέση μεταξύ 33 χωρών της Ευρώπης αναφορικά με το μέγεθος (καθαρή επιφάνεια προς μίσθωση) των νέων εμπορικών κέντρων που αναμένεται να λειτουργήσουν έως τα τέλη του 2008. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει από την Ευρωπαϊκή ‘Εκθεση Εμπορικών Κέντρων της διεθνούς εταιρείας συμβούλων ακινήτων Cushman & Wakefield. Μάλιστα, όπως αναφέρεται στην έκθεση, μόνο ως τα τέλη του 2008 προβλέπεται ότι θα προστεθούν στην εγχώρια αγορά (ανέγερση-λειτουργία νέων εμπορικών κέντρων) περί τα 200.000 τμ!

Στα νέα εμπορικά κέντρα περιλαμβάνονται αυτό του ομίλου Χαραγκιώνη στην Ολυμπιακή Εγκατάσταση του Γαλατσίου (Κλειστό Γήπεδο Μπάσκετ) και το GoldenHall, το εμπορικό κέντρο της Lamda Development στο ακίνητο του πρώην IBC (International Broadcasting Centre) επί της Λ. Κηφισίας. Συνολικά, με την προσθήκη και των παραπάνω, στην Ελλάδα αναμένονται 925.000 τμ νέων εμπορικών κέντρων έως το 2010. Εξ αυτών, τα 630.000 θα αναπτυχθούν στο λεκανοπέδιο της Αττικής και τα υπόλοιπα 295.000 τμ στην περιφέρεια.

17 νέα εμπορικά κέντρα έως το 2011

  • Lamda Development: Μαρούσι (Golden Hall-IBC), 40.000 τμ, έτοιμο έως το φθινόπωρο φέτος
  • REDS Εμπορικό Κέντρο Γιαλού: Σπάτα, 56.000 τμ, έτοιμο έως το 2009
  • REDS Εμπορικό Κέντρο: Ελευσίνα, 15.000 τμ, έτοιμο έως το 2009
  • La Societe Generale Immobilliere: Κάντζα, 100.000 τμ, έτοιμο έως το 2011
  • Εκπτωτικό χωριό Mac Arthur Glen: Θέση Γιαλού Σπάτων, 25.000 τμ, έτοιμο το 2009
  • Pasal Development: Οδός Πειραιώς, 23.000 τμ, έτοιμο έως το τέλος του 2008
  • ‘Ομιλος Βιοχάλκο: Αιγάλεω, 22.000 τμ, ολοκληρώνεται φέτος -ήδη στεγάζεται και λειτουργεί κατάστημα ΙΚΕΑ
  • Elmec Sport: Το Μινιόν της οδού Πατησιών, ανακατασκευάζεται. Θα λειτουργήσει το 2009
  • Ακροπόλ Χαραγκιώνης-Sonae Sierra, Olympic Hall: Γαλάτσι, 38.000 τμ, έτοιμο εντός του 2009
  • Ακροπόλ Χαραγκιώνης-Sonae Sierra, Victoria: Οδός Ιουλιανού και 3ης Σεπτεμβρίου, 17.000 τμ, ολοκληρώνεται φέτος
  • Μπάμπης Βωβός-Διεθνής Τεχνική: Βοτανικός, 70.000 τμ, έτοιμο έως τα τέλη του 2009
  • Euroterra Rebikat και Abies: Λαύριο, 120.000 τμ, έτοιμο έως το 2009
  • Επιχειρήσεις Παρνασσός, Alsity: ‘Αγιος Κοσμάς, Ολυμπιακό Ιστιοπλοϊκό Κέντρο, 50.000 τμ, έτοιμο έως το καλοκαίρι του 2009
  • Gaea Lifestyle Center: Λάρισα, ιδιοκτησία της ‘Ενωσης Αγροτικών Συνεταιρισμών Λάρισας, 5.668 τμ, έτοιμο έως τα τέλη του έτους
  • Sonae Sierra-Rockspring: Λάρισα, 22.000 τμ, έτοιμο έως το 2009
  • Αθωνική Τεχνική: Καρδαμίστα Ιωαννίνων, 20.000 τμ
  • LAMKO (Olympia Mall): Περιοχή Αγναντερό Καρδίτσας Τρικάλων, 18.000 τμ, θα εγκαινιαστεί πιθανότατα τον Σεπτέμβριο φέτος

Το άρθρο δημοσιεύεται στο τεύχος 372 του περιοδικού “σελφ σέρβις” (εκδόσεις Comcenter).