Ευκαιρίες για την απόκτηση νέων ακινήτων σε μια περίοδο που οι τιμές τους, λόγω της υψηλής προσφοράς και των πλειστηριασμών, παραμένουν ελκυστικές, αναζητούν οι εταιρείες του κλάδου. Οι σχεδιασμοί των αλυσίδων, που ανήκουν στο «top 10» του κλάδου, «δείχνουν» για την επόμενη διετία τη δημιουργία περίπου 100-150 νέων σούπερ μάρκετ ανά την επικράτεια. Όπως εκτιμάται, περίπου τα μισά από αυτά θα είναι ιδιόκτητα και τα υπόλοιπα νοικιασμένα με μακροχρόνια συμβόλαια.

Παράγοντες του κλάδου εκτιμούν ότι την περίοδο 2021-2022 θα επενδυθούν περί τα 300 με 500 εκατ. ευρώ από τη δεκάδα των ισχυρών της αγοράς, τόσο για την απόκτηση της ιδιοκτησίας στρατηγικών ακινήτων για εμπορική χρήση όσο και για την εγκατάσταση του αναγκαίου εξοπλισμού. Παράλληλα, θα επενδύσουν και στο franchise, όπου πλέον εισέρχονται πιο οργανωμένα και οι λιγότερο παραδοσιακοί «παίκτες» στη δικαιόχρηση.

Υπολογίζεται ότι κάθε αλυσίδα θα δημιουργεί από 5 έως 15 νέα καταστήματα franchise το χρόνο, πράγμα που σημαίνει ότι ως το τέλος του 2022 θα ενταχθούν στο δυναμικό της αγοράς περίπου 200 με 300 τέτοια καταστήματα, είτε καινούργια είτε προϋπάρχοντα, που θα ενσωματώνονται στα συστήματα των ισχυρών, καθώς αρκετοί τοπικοί ή και μικρομεσαίοι επιχειρηματίες θα «πείθονται» όλο και περισσότερο να συνδυάσουν ένα branded σήμα της αγοράς με το οικογενειακό σέρβις στους πελάτες τους.

Γιατί καταγράφεται κινητικότητα
Γενικότερα, η αγορά των ακινήτων την περίοδο αυτή παρουσιάζει μεγάλο ενδιαφέρον, όπως και κινητικότητα από την πλευρά της οργανωμένης λιανικής. Αυτό αποδίδεται σε μια σειρά παράγοντες όπως:

  • Στις τιμές των ακινήτων για στέγαση σούπερ μάρκετ, που παραμένουν σε φυσιολογικά επίπεδα. Εξαίρεση είναι, ίσως, η περιοχή των νοτίων προαστίων της πρωτεύουσας, όπου οι τιμές είναι «τσιμπημένες».
  • Στην απελευθέρωση εκατοντάδων εμπορικών ακινήτων, ιδίως μετά το κλείσιμο κεντρικών τραπεζικών υποκαταστημάτων, όπως και καταστημάτων εταιρειών ηλεκτρικών και ηλεκτρονικών ειδών, ένδυσης-υπόδησης κ.ά.
  • Στη μεγάλη προσφορά επαγγελματικών ακινήτων μέσω πλειστηριασμών, στο πλαίσιο της εκκαθάρισης των «κόκκινων» δανειακών χαρτοφυλακίων των τραπεζών.
  • Στην ανάγκη για υψηλού κόστους μετατροπές που απαιτούν τα ακίνητα, τα οποία προσφέρονται για στέγαση σούπερ μάρκετ. Γι’ αυτό πολλές φορές είναι και πρακτικά πιο συμφέρουσα η αγορά παρά η ενοικίαση ενός ακινήτου.

Οι ΑΕΕΑΠ
Πολλά από τα εμπορικά ακίνητα που απελευθερώθηκαν στη διάρκεια της περιόδου των μνημονίων, πέρασαν υπό τον έλεγχο εξειδικευμένων εταιρειών real estate (ΑΕΕΑΠ), όπως και funds με εξειδίκευση στη διαχείριση «κόκκινων» δανείων. Υπολογίζεται ότι την κρίσιμη περίοδο 2015-2017, οπότε κατέρρευσε η Μαρινόπουλος, συνολικά από την οργανωμένη λιανική «έφυγαν» ακίνητα αξίας περίπου 200 εκατ. ευρώ, πολλά από τα οποία είτε αγοράστηκαν από τις AEEAΠ είτε κατέληξαν σε εταιρείες leasing. Ως απόρροια της διάσωσης των δομών της Μαρινόπουλος η ΕΥΣ είχε, για παράδειγμα, ήδη από το 2019 συμφωνήσει την πώληση στην τότε Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ τεσσάρων καταστημάτων συνολικής αξίας 117 εκατ. ευρώ. Πρόκειται για μια συναλλαγή που ολοκληρώθηκε πρόσφατα με την Eurobank, καθότι η Grivalia συγχωνεύθηκε, στο μεταξύ, με την τράπεζα.

Πάντως μέχρι σήμερα, όπως λένε παράγοντες των αλυσίδων, οι ΑΕΕΑΠ δεν έχουν αξιοποιήσει ευρύτερα τις ευκαιρίες που προσφέρει ο κλάδος των σούπερ μάρκετ. Δεν συνηθίζουν, δηλαδή, να προτείνουν στις αλυσίδες την πώληση ή την μακροχρόνια ενοικίαση πέντε-δέκα ακίνητων υπό μορφή «πακέτου», με προδιαγραφές που να ανταποκρίνονται στις ανάγκες του κλάδου. «Η αγορά ακινήτων δεν βλέπει «έξω από το κουτί»…», σχολιάζει παράγοντας με βαθιά γνώση στο αντικείμενο των σούπερ μάρκετ, προσθέτοντας ότι κι οι αλυσίδες από την πλευρά τους δεν απευθύνονται στις ΑΕΕΑΠ, γνωρίζοντας ότι επιδίωξη αυτών των εταιρειών είναι η απόκτηση ακινήτων προς εκμετάλλευση και εξασφάλιση της μεγαλύτερης δυνατής απόδοσης. Σε αυτή τη φάση, όμως, τα μεγάλα επιχειρηματικά σχήματα του κλάδου δεν έχουν πιεστικές ανάγκες ρευστότητας, ώστε να πουλήσουν ακίνητα και εν συνεχεία να υπογράψουν long lease συμβόλαια για τους χώρους τους.

Πάντως, γεγονός είναι ότι οι επιχειρήσεις του κλάδου λογαριάζονται από τις εταιρείες real estate για «καλοί πελάτες», δεδομένου ότι η απώλεια εσόδων από τη μη καταβολή ενοικίων αποτελεί πολύ μικρή εξαίρεση, ενώ οι ετήσιες αποδόσεις κεφαλαίου για τις ΑΕΕΑΠ από την ενοικίαση χώρων στην οργανωμένη λιανική κάποιες φορές φθάνει στο 9%. Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι όσες εκ των AEEAΠ, όπως και μεμονωμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων, διαθέτουν σήμερα τους χώρους τους προς ενοικίαση σε σούπερ μάρκετ, κατατάσσονται στους κερδισμένους της υγειονομικής κρίσης, διότι η οργανωμένη λιανική όχι μόνο δεν επλήγη από τα περιοριστικά μέτρα κατά της πανδημίας, αλλά ωφελήθηκε τα μέγιστα. Έτσι, δεν γίνεται χρήση του μέτρου μείωσης των ενοικίων κατά 40%.

Σε ό,τι αφορά ειδικότερα τις τιμές ενοικίασης εμπορικών ακινήτων, φαίνεται ότι διαμορφώνονται σε φυσιολογικά επίπεδα. Όπως εξηγούν στελέχη του real estate, τα συμβόλαια ενοικίασης που αφορούν ειδικά τα σούπερ μάρκετ, είναι μακροχρόνια και με ρήτρες αναπροσαρμογής βάσει της εξέλιξης του πληθωρισμού, οπότε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές απλώς συμφωνούν στο τίμημα, χωρίς να επιφυλάσσουν «εκπλήξεις» ο ένας στον άλλο.

Ακτινογραφία πλειστηριασμών
Σήμερα οι περισσότερες των αλυσίδων σούπερ μάρκετ, προκειμένου να αγοράσουν χώρους κατάλληλους για τη στέγαση των καταστημάτων τους, «ακτινογραφούν» τους πλειστηριασμούς ακινήτων που κάνουν οι τράπεζες, όπως και τα ειδικά «οχήματα» που δημιουργήθηκαν από τους τραπεζικούς ομίλους για τη διαχείριση των «κόκκινων» δανείων. Μάλιστα, ορισμένοι «παίκτες» του κλάδου αναζητούν μεθοδικά μέσω πλειστηριασμών ακίνητα, ώστε να εξασφαλίσουν κάθε δυνατή ευκαιρία. Ωστόσο, χώροι έκτασης 1.000τμ και 1.500τμ δύσκολα είναι πια διαθέσιμοι σε εμπορικές πιάτσες των αστικών κέντρων της χώρας, όπως και σε τουριστικές περιοχές –ακόμη και μέσω πλειστηριασμών.

Αποθήκες
Σε αντίθεση με τα καταστήματα, οι επενδύσεις σε κέντρα logistics έχουν εξελιχθεί σε «ακριβό σπορ». Όπως εξηγούν στελέχη της αγοράς, σε περιοχές όπως το Θριάσιο και ο Ασπρόπυργος οι τιμές έχουν αυξηθεί θεαματικά, λόγω της υψηλής ζήτησης. Σήμερα οι τιμές των οικοπέδων φτάνουν στο επίπεδο των 80.000 έως 120.000 ευρώ το στρέμμα, όταν πριν από λίγα χρόνια ήταν 60.000-80.000 ευρώ το στρέμμα. Μάλιστα, η τάση των τιμών παραμένει ανοδική και θα διατηρηθεί έτσι τα επόμενα χρόνια, δεδομένου ότι οι εκτάσεις αυτές αναβαθμίζονται συν τω χρόνω από άποψη υποδομών, ώστε να προσελκύουν ενδιαφερόμενους για αποθηκευτικούς χώρους. Εξάλλου, μόνο από τις εταιρείες του κλάδου όλοι ξέρουν πως είναι σε αναμονή να επενδύσουν στην περιοχή του Θριασίου-Ασπροπύργου η ΕΥΣ, που αναζητά στεγασμένους χώρους περίπου 100.000τμ, και η Πέντε.

Παράγοντες του κλάδου επισημαίνουν πως, σε ό,τι αφορά τους αποθηκευτικούς χώρους, μεγάλη έλλειψη υπάρχει κυρίως σε υποδομές δημοσίων ψυγείων. Έτσι οι αλυσίδες δεν έχουν την επιλογή της ενοικίασης, οπότε, όταν έχουν ανάγκη τέτοιων χώρων, αναγκάζονται να τους διαμορφώνουν από το μηδέν (αγορά γης, κατασκευή κτιρίων, εξοπλισμός), με συνέπεια οι σχετικές επενδύσεις τους να απαιτούν σημαντικούς κεφαλαιακούς πόρους.

Dark Stores
Ως διακριτό τμήμα της αγοράς του real estate τείνει να γίνει αυτό που αφορά ακίνητα που προορίζονται για στέγαση dark stores. Η ραγδαία τον τελευταίο χρόνο, λόγω της υγειονομικής κρίσης, ανάπτυξη των e-shops όχι μόνο από τον κλάδο των σούπερ μάρκετ, αλλά ευρύτερα από το εμπόριο, έχει καταστήσει τέτοια ακίνητα πραγματικά δυσεύρετα, άρα αρκετά ακριβά για την απόκτησή τους. Πρόκειται για στεγασμένους χώρους κατ’ ανάγκη μεγάλης έκτασης και σχετικά κεντρικούς, ώστε να περιορίζονται οι απώλειες χρόνου στις παραδόσεις των παραγγελιών, με δυνατότητες πρόσβασης μεγάλων οχημάτων μεταφοράς των προμηθευτών και με ικανούς χώρους πάρκινγκ για τα οχήματα διανομής των παραγγελιών.

Στελέχη της αγοράς τονίζουν ότι το ζήτημα της αδειοδότησης τέτοιων ακινήτων, που συνήθως συνδέεται με τις χρήσεις γης, είναι ένα από τα βασικότερα που προβληματίζουν κάθε αλυσίδα, η οποία θέλει να στήσει το δικό της δίκτυο dark stores. Λένε επίσης ότι η αγορά των dark stores θα αποκτήσει στο μέλλον μια εντελώς διαφορετική υπόσταση από τη σημερινή, ιδίως εάν κάποιος διεθνής εξειδικευμένος «παίκτης» στις ηλεκτρονικές πωλήσεις αποφασίσει να επενδύσει στην Ελλάδα. Τότε θα ανοίξει μια νέα αγορά στο real estate, αυτή των μικρών αποθηκών με «πρόσωπο» σε δρόμους των αστικών κέντρων, που σε βάθος χρόνου θα μπορούσε να «σηκώσει» έως και 7.000 τέτοιες εγκαταστάσεις σε όλη την Ελλάδα για την ανάπτυξη του e-grocery.

Οι στρατηγικές των αλυσίδων
Αν μελετήσουμε τις πολιτικές των αλυσίδων του κλάδου, σε ό,τι αφορά την αναζήτηση ακινήτων προς στέγαση των δομών τους, θα λέγαμε ότι ο leader του κλάδου, η ΕΥΣ, δεν λογαριάζεται για «κυνηγός» ακινήτων. Αγοράζει ακίνητα μόνο όταν το κρίνει σκόπιμο, είτε πρόκειται για σούπερ μάρκετ είτε για αποθηκευτικούς χώρους είτε για dark stores. Πληροφορίες αναφέρουν ότι στην ΕΥΣ έχει προταθεί η αγορά έξι-επτά ακινήτων κατάλληλων για σούπερ μάρκετ, τα οποία τα στελέχη της μελετούν.

Ανάλογη είναι η τακτική της ΑΒ Βασιλόπουλος, η οποία συνήθως αγοράζει ακίνητα, όταν τα βρίσκει σε χαμηλές τιμές ή επιδιώκει να στεγάσει στρατηγικά καταστήματά της, όπως για παράδειγμα έκανε με τον πλειστηριασμό περιουσιακών στοιχείων της Ektasis, μέσω του οποίου περιήλθαν στην κυριότητά της τα δύο από τα τέσσερα ακίνητα, στα οποία στεγάζονται τώρα μεγάλα σούπερ μάρκετ της εταιρείας. Πρόκειται για το κατάστημά της στον Άγιο Δημήτριο, για το οποίο φέρεται να κατέθεσε προσφορά 4,6 εκατ. ευρώ, και για το κατάστημά της στα Βριλήσσια, για το οποίο η προσφορά της ΑΒ Βασιλόπουλος ήταν της τάξης του 1 εκατ. ευρώ.

Από την πλευρά της η Lidl έχει επενδύσει μέχρι σήμερα σημαντικά κεφάλαια στο real estate, προκειμένου να στεγάσει καταστήματα και αποθηκευτικούς χώρους. Όπως λένε παράγοντες της αγοράς, οι επιλογές της πολλές φορές σχολιάζονται ως ακριβές, επειδή πολλά από τα ακίνητα που έχει επιλέξει, βρίσκονται σε ιδιαίτερα καλές εμπορικές πιάτσες. Με ενδιαφέρον αναμένεται το ποια είναι η πολιτική που θα ακολουθήσει, σε ό,τι αφορά την απόκτηση ακινήτων για μικρότερα καταστήματα (400τμ-600τμ), μέσω των οποίων, όπως λένε οι πληροφορίες μας, σχεδιάζει να αναπτύξει περαιτέρω τη δράση της.

Η Mετρό, ήδη από την ίδρυσή της επενδύει στην αγορά ακινήτων ιδιαίτερα για τα μεγάλα καταστήματα λιανικής όπως και για των cash & carry καταστημάτων. Για τις κεντρικές αποθήκες της αρχικά επέλεξε την περιοχή των Οινοφύτων, όπου οι τιμές των οικοπέδων ήταν περισσότερο ελκυστικές. Εν συνεχεία επένδυσε και στο Λεκανοπέδιο Αττικής, εξέλιξη στην οποία ώθησε και η απόκτηση της Αφοί Βερόπουλοι, η οποία διέθετε εγκαταστάσεις στη Μάνδρα, ενώ επέκτεινε τις αποθηκευτικές της εγκαταστάσεις και στη Θεσσαλονίκη.

Η Μασούτης κάνει αγορές ακινήτων μόνο εφόσον θεωρεί αναγκαία την απόκτηση ενός οικοπέδου ή κτιρίου και, ταυτόχρονα, παρακολουθεί και συμμετέχει σε πλειστηριασμούς εμπορικών ακινήτων. Υπενθυμίζεται ότι οι αποθηκευτικές της εγκαταστάσεις είναι ιδιόκτητες.

Η Πέντε επενδύει συστηματικά στην αγορά ακινήτων, ώστε το ένα στα δύο καταστήματά της να είναι ιδιόκτητο. Η λογιστική αξία των ακινήτων της υπολογίζεται στα 160 εκατ. ευρώ, ενώ η εμπορική τους αξία είναι σαφώς υψηλότερη. Κάθε χρόνο επενδύει στο δίκτυό της 10-15 εκατ. ευρώ, μεγάλο μέρος των οποίων για αγορές ακινήτων (οικόπεδα, κτίρια). Παράλληλα αναζητεί ακίνητα, είτε μέσω πλειστηριασμών είτε απευθείας, ενώ στη Σαλαμίνα έχει προγραμματιστεί μια μεγάλη επένδυση της τάξης των 40 εκατ. ευρώ, η απόδοση της οποίας, ωστόσο, επαναξιολογείται.