σελφ σερβις - Εμπορικές Μισθώσεις: Αυξήσεις και κινητικότητα θα αλλάξουν το τοπίο

Σάββατο, 25 Νοεμβρίου 2017

ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ

Νομοθεσία

Εμπορικές Μισθώσεις: Αυξήσεις και κινητικότητα θα αλλάξουν το τοπίο

12 Νοεμβρίου 2013 | 12:09 Γράφει ο Πλάτωνας  Τσούλος Topics: Αγορά

Ανατροπές στις εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις φέρνει η τρόικα, η οποία ανοικτά πλέον απαιτεί την πλήρη απελευθέρωσή τους, ζητώντας μάλιστα το νέο καθεστώς να ισχύσει και αναδρομικά, δηλαδή και για τις συμβάσεις που είναι σε ισχύ.

Στην αγορά έχει σημάνει συναγερμός, ενώ στο Υπουργείο Ανάπτυξης η πολιτική ηγεσία επιχειρεί να περιορίσει τις απαιτήσεις της τρόικας, αν και βάσει των τελευταίων πληροφοριών για τις προθέσεις της, πολύ δύσκολα θα αποφευχθεί η αναστάτωση. Σύμφωνα με τις πρώτες ενδείξεις, εφόσον ικανοποιηθούν όλα όσα ζητεί η τρόικα, στην αγορά αναμένεται μεγάλη κινητικότητα σε ό,τι αφορά τους μισθωτές, αλλά και αυξήσεις –υπό προϋποθέσεις– στα ενοίκια από την πλευρά των ιδιοκτητών. Πριν αναλύσουμε τις επιδράσεις στην αγορά ακινήτων από τις επερχόμενες αλλαγές στη νομοθεσία, ας δούμε πώς εξελίχθηκε η διαπραγμάτευση μεταξύ κυβέρνησης και τρόικας και τι ακριβώς απαιτούν οι δανειστές.

Πληροφορίες του σελφ σέρβις αναφέρουν ότι στην τελευταία συνάντηση της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου με την τρόικα το κλίμα ήταν πολύ βαρύ. Εκ μέρους των δανειστών της χώρας ειπώθηκαν φράσεις όπως: «Πώς είναι δυνατόν με τόσα κλειστά καταστήματα να θέτετε περιορισμούς στις μισθώσεις; Πώς θα τα νοικιάσετε;» ή «γιατί, ενώ στην υπόλοιπη Ευρώπη οι εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις είναι ελεύθερες, εσείς επιμένετε σε περιορισμούς που δεν βοηθούν την αγορά;»

Από την πλευρά του υπουργείου τονίστηκε ότι η αγορά δεν επιθυμεί βίαιες ανατροπές και για τον λόγο αυτό προτάθηκε η θεσμοθέτηση ενός ενδιάμεσου σταδίου προστασίας, με διάρκεια έξι ετών. Πρόκειται για πρόταση η οποία απορρίφθηκε από την πλευρά της τρόικας, οπότε το υπουργείο επανήλθε με νέα περί προστασίας των μισθώσεων για τρία χρόνια. Αν και οι δανειστές αρχικά δεν την απέρριψαν, ωστόσο διαφαίνεται το αρνητικό πνεύμα των προθέσεών τους.

Τούτο, άλλωστε, προκύπτει από το γεγονός ότι επιθυμούν η απελευθέρωση να ισχύει και για τις παλαιές μισθώσεις. Για το υπουργείο η αναδρομική ισχύ της απελευθέρωσης λογίζεται ως «κόκκινη» γραμμή στις διαπραγματεύσεις, ωστόσο οι διαθέσεις της τρόικας χαρακτηρίζονται εξαιρετικά επιθετικές, γι’ αυτό θεωρείται πολύ πιθανό το νέο καθεστώς να συμπαρασύρει και τις παλαιές μισθώσεις. Τι θα σημάνει αυτό όμως στην πράξη;

Υπό άρση δεσμεύσεις
Για τις τρέχουσες συμβάσεις είναι πολύ πιθανό να πάψουν να ισχύουν μια σειρά από δεσμεύσεις, οι οποίες δεσμεύουν ενοικιαστές και ιδιοκτήτες. Εκτός συμβάσεων θα βρεθούν κυρίως όσες αφορούν στις ποινές που προβλέπει ο νόμος για το «σπάσιμο» συμβάσεων (τρίμηνη προειδοποίηση, ένα ενοίκιο για τους ενοικιαστές και έξι μήνες αποζημίωση για τους ιδιοκτήτες). Ωστόσο, όμως, στο βαθμό που στο συμβόλαιο οι ρήτρες αποζημιώσεων προσδιορίζονται ρητά και περιγράφονται ανάλογα (πράγμα σπάνιο), προφανώς θα παραμείνουν σε ισχύ. Στην αντίθετη περίπτωση, όπου δηλαδή η σύμβαση απλώς παραπέμπει στον νόμο και αυτός καταργηθεί, οι ρήτρες θα πάψουν να ισχύουν.

Σε ό,τι αφορά τη διάρκεια της σύμβασης φαίνεται ότι και εδώ το ζήτημα είναι νομικό. Αν, δηλαδή, στο συμβόλαιο γίνεται ρητή αναφορά στη 12ετίας συν τέσσερα χρόνια, η σύμβαση παραμένει σε ισχύ μέχρι τη λήξη της, ενώ αν γίνεται παραπομπή στον νόμο ενδεχομένως θα τεθεί ζήτημα ερμηνείας του νέου νόμου. Σχετικά με την άυλη εμπορική αξία φαίνεται ότι κυβέρνηση και τρόικα δεν έχουν καταλήξει σε κάποια συμφωνία. Η αίσθηση που υπάρχει είναι ότι είτε δεν θα τεθεί καν ως έννοια στον νόμο είτε, αν τεθεί, θα καθοριστεί σαφώς από ποιες παραμέτρους θα υπολογίζεται η άυλη εμπορική αξία ενός χώρου, όπως για παράδειγμα από την εταιρεία, το brand, την εμπορικότητα της περιοχής, τον δρόμο που βρίσκεται το ακίνητο κα.

Επισημαίνουμε ότι σήμερα η υπεραξία ενός χώρου, εξαιτίας της κρίσης, «χρεώνεται» σπάνια πλέον στον υποψήφιο ενοικιαστή. Επίσης, ότι τα έσοδα του ιδιοκτήτη φορολογούνται με 11% για τις πρώτες 12.000 ευρώ και για τα υπόλοιπα με 33%, εφόσον αυτός είναι φυσικό πρόσωπο. Αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο, τα έσοδα φορολογούνται βάσει των κερδών. Σε ό,τι αφορά τις ανανεώσεις των συμβάσεων, ο νέος νόμος εκτιμάται ότι θα είναι σαφέστατος απλώς διότι δεν θα προβλέπονται περιορισμοί. Έτσι, αν στη σύμβαση δεν αναφέρεται ρητά το «12 + 4 χρόνια», τότε στη δωδεκαετία η σύμβαση θα λήγει και ο ενοικιαστής, αν δεν έρθει σε συμφωνία με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, θα οδηγείται σε έξωση. Φυσικά, εννοείται ότι όλες οι ανανεώσεις των συμβάσεων θα συμφωνούνται υπό το απελευθερωμένο καθεστώς.

Μεγαλύτερη η αναστάτωση για το μικρό εμπόριο
Στον κλάδο των σούπερ μάρκετ εκτιμάται ότι η απελευθέρωση των εμπορικών μισθώσεων δεν θα επηρεάσει τις ισχύουσες συμβάσεις. Θα είναι καθοριστική, όμως, σε ό,τι αφορά το καθεστώς μετά τη λήξη των συμβάσεων. Για κάθε κατάστημα του οποίου η σύμβαση λήγει, η αλυσίδα θα καλείται να διαπραγματευτεί εκ νέου με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, στο οποίο στεγάζεται το κατάστημα, υπό απελευθερωμένο καθεστώς. Δηλαδή, οι δύο πλευρές θα καλούνται να συμφωνήσουν δίχως περιορισμούς από τον νόμο, ελεύθερα, για τη διάρκεια της σύμβασης, τις ποινικές ρήτρες εις βάρος όποιου τη «σπάσει», την ανανέωσή της, τον «αέρα» κά.

Παράγοντες του λιανεμπορίου θεωρούν ότι η απελευθέρωση των εμπορικών συμβάσεων θα ανοίξει τον δρόμο για αυξήσεις στα ενοίκια, κυρίως στις περιπτώσεις των ακινήτων που βρίσκονται σε προνομιακές περιοχές ή οι ενοικιαστές τους έχουν εμφανώς σημαντική ροή εσόδων. Ένας λόγος για τον οποίο οι ιδιοκτήτες θα πιέζουν, προκειμένου να εξασφαλίζουν αυξήσεις ενοικίων από τις επιχειρήσεις του κλάδου, είναι διότι η μετακόμιση ενός σούπερ μάρκετ είναι ακριβή υπόθεση, οπότε δύσκολα ο ενοικιαστής αποφασίζει την αλλαγή μισθίου, ιδίως όταν αυτό εισφέρει σημαντικά έσοδα και κέρδη στην επιχείρησή του.

Αυτά φυσικά δεν σημαίνουν ότι θα αποφευχθεί στον κλάδο η κινητικότητα για την αναζήτηση εμπορικής στέγης. Ωστόσο, όπως εκτιμάται, θα είναι σαφώς μικρότερης έντασης εκείνης που αναμένεται στα ανεξάρτητα και μικρότερα εμπορικά καταστήματα. Στο μικρό εμπόριο, λοιπόν, θα δημιουργηθεί αναβρασμός, καθώς εκτιμάται ότι για τα «καλά σημεία» της αγοράς είναι πιθανό να ζητηθούν και αυξήσεις ενοικίου, ιδιαίτερα για παλαιές μισθώσεις (16ετίες), στις οποίες το ύψος των μισθωμάτων τα τελευταία χρόνια κρατήθηκε χαμηλά. Για τις αλυσίδες σούπερ μάρκετ το κόστος ενοικίασης ενός καταστήματος είναι σημαντικό, δεδομένου ότι, μετά το εργασιακό και το ενεργειακό κόστος, έχει τον υψηλότερο συντελεστή στα λειτουργικά έξοδα των επιχειρήσεων του κλάδου. Σημειώνεται ότι το ενοίκιο για ένα κατάστημα σούπερ μάρκετ υπολογίζεται ως ποσοστό, συνήθως 2%–3%, επί του εκτιμώμενου μέσου μηνιαίου τζίρου του.

σελφ σερβις (T. 432)
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ

Δείτε ακόμη...

Οι πιο δημοφιλείς ειδήσεις σήμερα

Αυτοί που διάβασαν αυτό διάβασαν επίσης

Τα πιο δημοφιλή Topics

Οι πιο δημοφιλείς ειδήσεις σε αυτήν την ενότητα

Οι πιο δημοφιλείς ειδήσεις σε άλλες ενότητες

ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ

Συνεντεύξεις / Πρόσωπα

 
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ

Topics

Αγορά

Τεχνολογία

Τρόφιμα/Ποτά

Ενέργεια/Περιβάλλον

Μεταφορές/Logistics

Εκπαίδευση

Υγεία/Ομορφιά

Ευρωπαϊκή Ένωση

©2017 Boussias Communications, all rights reserved. Κλεισθένους 338, 153 44 Γέρακας, info@boussias.com, Τ:210 6617777, F:210 6617778

ATCOM PRODUCTION